多个城市办公市场一季度数据出炉,北京经开区空置压力依然大

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多个城市办公市场一季度数据出炉,北京经开区空置压力依然大

多个城市办公市场一季度数据出炉,北京经开区空置压力依然大

近日,国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕陆续发布了北京、深圳、广州、武汉、西安等城市的《2022年第一季度房地产市场回顾与展望》报告。园区荟(ID:biaozhunpark)为您整理了写字楼、产业园、物流园等相关信息如下——

北京写字楼市场:金融行业再回需求榜首

受春节、冬奥和疫情等影响,新租交易环比和同比均有下降,其中

金融街、中关村、奥体和望京等子市场在国有企业、头部科技企业整合影响下,租赁需求均有缩减。

全市净吸纳量环比下降66%至9.4万平方米,其中丽泽和CBD分列前两位,是主要贡献区域。

全市空置率环比升高0.2个百分点至17.%,季内新入市项目去化速度较慢,而现有项目空置率涨跌互现,其中下降的数量占6%,上升的数量占2%,市场竞争仍然激烈。

金融重回新租需求行业榜首(占比2%),其中证券、基金以及金融科技扩租需求强劲。TMT的新租需求则集中在软件开发、互联网+消费服务及人工智能等领域。随着租户对共享办公的使用和业主接受度的提升,第三方办公继续增设新点,新租占比超过专业服务业位列第三。

此外,消费品制造和医药及生命科学需求稳步增长。中等面积的新租需求渐成主流,季内1,0005,000平方米的新租交易面积占比达51%,较去年全年的42%有明显提升。

全市租金报价每月每平方米89元,剔除新项目影响环比持平。从成交看,CBD和丽泽需求持续放量下,业主议价能力小幅回升;金融街、东二环、燕莎等空置率抬升的子市场则面临一定的下行压力。

预计

今年还有近74万平方米的新增供应投放市场,其中通州体量占41%居首。

全年新兴商务区占全市新增供应的5%,为租户提供高性价比的外延选择。部分核心拓展区有大体量新增供应入市,租户或有一定议价空间。

而核心商务区则无新增供应,选址机会将聚焦存量市场。在当前的行业波动和不确定环境下,业主需要关注高速成长的“腰部”企业和金融科技、生物医药、新能源、人工智能等新兴行业,挖掘新经济、新赛道下的多元化市场需求。

北京产业园市场:今年或迎历史供应高峰

2022年第一季度,北京产业园区市场两个项目、共计14.8万平方米交付使用。新项目来自东升和亦庄市场,分别定位智能制造和生命科学专项园区,为区域带来了更多优质的可选空间。季内整体市场活跃度有所放缓,净吸纳量环比下降55%至.1万平方米,同比有明显下跌。

具体来看,北清路市场则凭借租金成本优势,空置率持续下行;上地、东升租赁活跃度保持平稳。其他区域中,经开区、电子城和大兴相对活跃。来自其他区域TMT企业的外溢需求加速经开区市场类办公物业去化,电子城也录得来自TMT企业的小面积成交,而生物医药类企业在大兴积极布局。丰台科技园由于个别项目出现租户退租,净吸纳量录得负值;贸易类租户退租和仓储物流类企业升级搬迁,使得顺义市场空置率小幅上扬。

全市产业园区平均租金报价同样本比环比下降0.1%,至每月每平方米162.4元。泛中关村集整体租金同样本比环比微涨0.1%,北清路市场小幅上涨,而上地、中关村软件园和东升结束去年租金高速增长,环比持平。

经开区、丰台科技园市场依旧面临空置压力,环比小幅下调租金。

2022年北京产业园区市场预计还将迎来109万平方米的新增供应,全年有望迎来历史供应高峰。

本季度北京市相关部门出台针对“专精特新”中小企业、外资研发中心等重点领域和丰台、通州等重点区域的产业支持政策,更新和细化北京市新增产业的禁止和限制目录,这些政策的出台将强化北京及重点区域在数字经济和高精尖产业的竞争力。

广州写字楼市场:金融业需求再占首位

2022年一季度,广州共有四个项目交付使用,分别位于珠江新城、琶洲和万博商务区,共计16.4万平方米,全市供应量环比减少59%。受新增供应量减少合并传统春节影响,该季净吸纳量环比有所下降,但仍高于过去五年的第一季度平均值。从区域来看,琶洲和珠江新城分别贡献了三分之一的净吸纳,两个商务区的租金表现亦较为平稳。

从行业来看,

金融业、TMT和消费品制造业占据全市前三大需求。

区域表现分化,珠江新城的金融业独占鳌头,占比高达45%,基金、证券和保险代理有扩张;琶洲继续以TMT为需求首位,成交集中在游戏、电商以及“互联网+”政务服务领域。预计广州写字楼市场不久后将再次迎来供应高峰,全年供应量预计将达到76万平方米,其中五成来自琶洲。整体空置率将被推升,租金继续承压。

近几年充足的供应为第三方办公空间提供了生长的土壤,市场观察到多个联合办公品牌启动扩张计划或进驻新交付的楼宇,问询和成交活动较为活跃。一方面,部分租户为降低风险而减少装修、配置预算,灵活办公空间则能提供标准化的办公设备;另一方面,在防疫常态化的时期,线上办公和职场办公的结合和转换,催生企业对活动工位、小型会议室的需求,而联合办公空间比传统空间能更快作出针对性的响应。因此,预计第三方办公空间未来将继续扩张。

另外,为迎合市场的需求,有部分开发商在写字楼租赁的交付标准上提供了更多元化的选择,推出带装修的交付标准,此类型的产品近年也受到不少客户的青睐,特别是需求面积在500~1000平方米的客户。

深圳写字楼市场:虽遭遇疫情反复但需求稳定

2022年第一季度,深圳高位供应依然持续,四个甲级写字楼超0万平方米的新增供应于春节前交付使用,主要分布在前海和后海两大片区。

受疫情影响的租赁计划延后叠加房地产租户的租赁调整令单季吸纳量同比及环比有所下降,但总体看来仍然保持一定体量,单季新增吸纳共录得18.5万平方米。

聚焦新租赁需求,科技板块继续独扛大旗,为市场贡献了超5成的新增需求,细分主要来自于科技互联网板块的软硬件开发。本季录得两宗上万平方米以上的国内头部科技企业的扩张需求,其中一宗达万平方米。金融类板块需求占比在本季达21.1%,位列第二大需求,主要来自传统金融企业的扩张,大面积成交聚焦银行、保险两大类子板块。专业服务和房地产建筑并列市场第三大需求,占比均约5%。

受新增供应影响,整体市场空置率环比上升0.5个百分点至17.1%。

租金方面,虽然受到疫情的影响,退租或寻租消失的情况目前并未出现,且在疫情快速有效受控的情况下,全市企业及时复工。深圳全市以及各区均出台了疫情期间的租金补贴政策,但主要针对国有企业物业以及小微企业,对于商务楼宇减租均为非强制性的鼓励措施,因此季内并未监测到优质写字楼业主主动减租的案例。整体市场平均租金在本季保持平稳,录得每月每平方米187.7元。

2022年第一季度,深圳优质物流设施市场连续年半未录得新增供应入市,供应紧缺持续。

季内的需求主要来自电商和第三方物流

,大部分项目出租率稳定,多个项目依然保持满租状态。

供不应求的状况继续推动市场平均租金持续增长,环比录得0.5%的增长至每月每平方米47.7元,其中非保税物流园由于项目的稀缺性,租金增长明显。

未来六个月,预计仅有一个新增供应入市,为位于盐田区的普洛斯物流中心,总体建筑面积约10万平方米以上,整体市场供不应求仍将持续。需求方面,在政府多管齐下的管控策略下,疫情得到了有效管控,来自电商(包括跨境电商)和第三方物流的需求将依然保持稳定增长,因此整体市场将呈现租金稳定增长、空置率低位运行的市场态势。

鉴于此种情形,一些租户在深圳无法寻得优质高标仓空间的情况下,将会转向厂房类的单层仓,甚至楼仓来进行替代,也会有部分需求继续外溢至周边的东和惠州等城市进行布点。

西安写字楼市场:产业热潮迸发需求新动能

月,国家发改委正式批复《西安都市圈发展规划》。都市圈的批复将进一步激发西安作为区域中心城市的集聚效应与发展动能,区域城市格局或将迎来进一步跃升。同时都市圈带来人口和经济资源的聚集也将为西安提供可持续的内在发展动力。

2022年第一季度西安写字楼市场仅录得一个乙级项目中铁·立丰国际广场入市,为市场带来2.7万平方米新增供应,推动市场总体量上升至684.7万平方米,其中甲级写字楼体量仍保持在169.1万平方米。

需求方面,季内净吸纳量虽较去年同期有所下降,但环比上升1.5倍,录得逾5.2万平方米,全市写字楼整体空置率环比微降0.5个百分点,至2.6%。租金方面,由于教育退租潮仍在持续,部分项目仍持续调低租金预期,故本季度甲级写字楼市场的可比租金环比下降0.2%。

本季度,在经济增速放缓及疫情反复的叠加影响下,甲级写字楼需求有所放缓。其中超过52%的新租面积均为2021年底签约。按需求行业来看,本季度主导需求出现变动,第三方办公运营商新租需求突增,占整体新增租赁需求的4%,成为办公需求的主要来源。

受疫情反复影响,租户对物业组合灵活性的重视程度逐步提升,部分出于规避短期内不确定性的需要,但更多是基于战略层面的考虑,因此,共享办公在租户资产组合中的重要性持续提升。

自2021年开始,第三方办公运营商再次开始活跃在西安甲级写字楼市场,并把握住行业震荡带来的机会窗口,迅速布局退租面积较大的优质项目。合计新租面积约1.6万平方米。其次,

来自TMT行业的需求仍保持韧性,占新增租赁需求的27.8%。

随着科技企业更多地从模式创新回归到底层技术研发和企业服务应用的发展路径上,人工智能和云计算等细分需求进一步释放,成为TMT行业主要需求来源。

武汉写字楼市场:迎近五年单季供应峰值

今年一季度,武汉优质写字楼市场迎来45万平方米新项目交付,为近五年单季供应量峰值。供应高峰推升全市写字楼体量突破600万平方米大关,达65万平方米。同时,全市净吸纳量录得10.4万平方米,较去年同期回暖12.1%。新入市项目在区域内产生虹吸效应,58%的甲级楼宇新增成交位于新交付项目。

行业需求方面,报告指出疫情期间经历行业洗牌后,第三方办公服务运营租赁需求于本季度再度活跃,成为甲级写字楼第一租赁需求来源,新增租赁占比达25.6%。除本土包租公司外,

本季度联合办公品牌扩租成为一大亮点。

传统金融、房地产建筑、TMT行业(即科技Technology、媒体Media以及通信Telecom)租赁需求稳定释放。报告分析指出,随着科技企业从模式创新回归到底层技术研发和企业服务应用,人工智能、云计算相关行业发展助推企业业务扩张和租赁需求增长。

数据还显示,

一季度内资企业新增租赁占比达45.8%,引领武汉甲级写字楼新增租赁需求。

受宏观经济环境影响,自2021年下半年起,内资企业租赁占比超过本土企业。尤其是国有背景企业稳健释放租赁需求,推动甲级写字楼存量去化。

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来源 | 世邦魏理仕

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评论列表

    本站网友 王立波
    17 minutes ago 发表
    新增租赁占比达25.6%
    本站网友 纳贤
    13 minutes ago 发表
    也会有部分需求继续外溢至周边的东和惠州等城市进行布点
    本站网友 忧郁症如何治疗
    23 minutes ago 发表
    环比录得0.5%的增长至每月每平方米47.7元
    本站网友 银川市房屋出租
    27 minutes ago 发表
    同时都市圈带来人口和经济资源的聚集也将为西安提供可持续的内在发展动力
    本站网友 一对狗男女
    18 minutes ago 发表
    细分主要来自于科技互联网板块的软硬件开发