000变10万+！广州刚需20年买房变迁史，看完泪崩...

000变10万+！广州刚需20年买房变迁史，看完泪崩...

编辑：闷油瓶

“

以前在海珠靠近越秀的地方上班，觉得番禺黄埔都很远，那时候的宇宙中心是越秀，北京路江南西就是主要的活动中心。

后来到天河东上班，慢慢发现很多同事都住在老黄埔、科学城，才惊觉原来遥不可及的地方，其实已经很普遍了...

”

1998年，福利分房时代宣告结束，由此开启了浩浩荡荡的商品房建设浪潮。

那时候，老四区是绝对中心，要买房的基本上都瞅着这里，大多也是情真意切的刚需首套。

二十年弹指而过，城市发展山林呼啸，曾经还是东郊的田野，如今摇身成为豪宅区。

世界在变，中心在变，

刚需买房的置业半径，也在越走越远。

20年前和20年后，差了不止一个时代的眼泪。

刚需向东，从天河公园退到朱村

谁曾想，10万+都算捡漏的天河公园，

20年前也有“白菜价”的时候。

大概千禧年后，以新世界、海景为首的开发商陆续进驻天河公园，相继诞生了东方新世界、海景庄园、逸彩花园、隽园等高端住宅。

那时的天河公园，刚从东郊公园改名不久，很快就蹿升为广州楼市最火板块之一。

200年，棠利大厦（中山大道西），开盘首付5000，

均价00700元/㎡

，全现楼发售；东方新世界，

开盘卖6000元/㎡

，据说是当时规模最大的楼盘。

当时，天河公园的产品大多走港式风格+小户型，带花园设计，户型以两房为主，三房都比较少，

一套80㎡两房，总价才24万。

霎时间，天河路CBD白领、周边老师、机关领导都争相过来买，甚至有时通过一手途径根本抢不到。

那时候，

广州职工平均工资为2585元/月

，自己省点，然后家里帮下，就能买到一平方，而且还是低首付低利率频出的年代，比现在上车压力小很多。

如今，

天河公园最高成交价破14万

；

20年楼龄，80㎡两房挂牌价在56万左右

；那些带大花园、大社区的，有钱都不一定买得到。

同样是天河东，

当时号称卖给广州白领的东圃盈彩美居、美林湖畔

，开盘价才4、5千左右，近20年过去，这两个“老破大”竟成了网红盘，单价突破78万/平。

再远点，

连科学城、老黄埔都要4、5万

，称其为刚改更合适。

现在刚需往东买房，看得最多是增城，但位置最好的新塘，

首付没个7、80万也搞不到啥好货。

要想住得方便些，有地铁，2字出头，

21号线的朱村科教城那块

，才是铁打的刚需集中营。

以后，如果广州房价更高，往东的地铁高速建得更深入，或许只能去石滩、仙村淘一淘了。

刚需向北，从天河北退到钟落潭

在珠江新城未站稳脚跟之前，

天河北是广州CBD的代名词。

20世纪末，新广州东站启用、1号线贯通，天河北江湖地位初现。后来，以中信广场为首的地标写字楼，还有红极一时的宜家，开启了这里十年繁荣的传奇历程。

那时候以东站为中心，周边2公里的楼盘，还是能以便宜打动刚需。

0年天河北芳满庭园开盘首付0万，一平方不到5千元，

一套将近80平方的房子全款都不用5万。

04年开盘的橡树园，

精装现楼只卖7800元/平

，还送5000元电器礼券，主推小三房，对白领很友好。

后面开发的楼盘，离东站越来越近，也越来越豪宅化，刚需逐渐跟不上了。

2007年推售的富力天河华庭，

当时报道称以1.45万/平的价格刷新天河北住宅成交价

，150㎡以上大户型成为主流，四房、五房也逐渐增加占比份额。

这时候在天河北买房，起步已经在

200万以上

。

现在天河北，只有零星的一手楼盘在售，例如板块标杆峻林，

1万/平，清一大平层。

没办法，新广刚需继续向北看，那过了天河就是白云。

但，白云南部，也慢慢向天河北对齐。

嘉禾望岗，房价56万+

白云新城，二手房5万+，新盘10万+

白云湖，45万+

同和京溪，56万+

白云对刚需还算友好的，在2字头的，其实只剩下北部四镇，即

江高、人和、太和、钟落潭

，基本不限购，有地铁，有些还签约名校，很多都能做到70多平三房，就是城市面貌低配了点。

至于再远的花都和从化，除非本地人，新广认同感太低了。

刚需向南，从华南退到万顷沙

广州商品房建设浪潮，华南板块（今天万博的前身）打响头阵。

90年代开始，番禺轰轰烈烈发展房地产，祈福新村、南国奥园、锦绣香江、华南碧桂园...八大金刚轮番上场。

一时间，“中国楼市看广州，广州楼市看华南”的说法传遍大江南北。

这种俨然一个个小城镇的大盘模式，不仅面向新广刚需，早期还吸引了港澳台友人前来扫货，

因为够便宜。

200年，

华南碧桂园洋房开盘2500元/平

，1万定金就能入住，还有楼巴载着大批买家闻风而来。

到了2008年，雅居乐花园一尺山居组团推出，

带1000元/平精装也才卖7200元/平。

当初看来多么“笋”的价格，在大行情洗牌下，也会迎来天翻地覆的变化。

115年虽略有起伏，华南板块一手房价还维持在1万+，

16年就升到2万多，18年万、20年4万，再到现在的5万+。

去年，

八大金刚里就有四个列入指导价名单

，不是刚需可以高攀得起了。

曾经不毛之地的华南板块，也早已崛起为区级CBD。

留给刚需南拓的机会，从金洲买到蕉门，从庆盛买到灵山岛后，

现在只剩下万顷沙和黄阁。

尤其是万顷沙，半小时到珠新，这个通勤效率比当年住华南板块还爽，而且房价便宜一半以上。

为什么没有横沥？大概，直冲4万的备案价本来就不是给刚需准备的吧。

刚需向西，从金沙洲退到佛山

广州外溢范围，从古至今，绝不能脱离佛山看待。

200年，金沙洲大桥开通后，洲民洗脚上田，卖地锣声敲响。

2007年，金沙洲地王频出，

地价从2006年的000多元/㎡，急速攀升到8000元/㎡。

也是这一年，中海金沙湾、恒大御景半岛开盘，广州客开荒劈路，踩着泥巴走到售楼部抢房，金沙洲神起在广州西，真正开启了人居之旅。

变化一点点酝酿，医院、商场、学校从无到有，可卖的地越来越少，刚需天堂也涨了一轮又一轮。

2009年，金域蓝湾开卖，当时售价是7000元/㎡，如今二手破5万。

2010年，金沙洲楼盘价格站稳万元关口；1617年，一年跳加1万/㎡，这是金沙洲的高光时刻；

近两年，金沙洲广州区域新房遍地4字头，佛山区域字头。

去年拍出4万2楼面价的项目，

叠墅吹风9字头

，浓眉大眼的金沙洲，也试着走改善路子了。

荔湾、白云、海珠的刚需们，不得不被挤压到再往西边去。

这几年，

佛山黄岐、里水、大沥

那些临广楼盘的营销，便早早盯上广州买家。

“一脚到白云”、“1/荔湾价”···诸如此类的广告，对新广来说，格外具有吸引力。

那时对广州房子爱理不理，如今高攀不起。

未来房子会不会越买越远，借用一句粤语解释：

唔使问阿贵

（明摆的事实）

房地产受长周期影响显著，随着基建落实，城市骨架拉升，刚需的置业半径势必越退越后。

这是发展的必然结果，我们唯一能做的，

大概就是且买且珍惜吧。

· ED ·

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