沙坪坝,向东走

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沙坪坝,向东走

沙坪坝,向东走

沙坪坝楼市,已经开始悄然转向。

重庆人喜欢称沙坪坝为沙区,沙区向来是重庆楼市主力军之一。

去年,重庆主城九区中渝北区、沙坪坝和巴南区商品房成交量位列前三,其中沙坪坝西永是重庆最热门的四个板块之一,总共卖出多套,连续三年成为重庆主城的销冠。

(沙坪坝老厂)

在上周,沙区成交套数再次登上主城区第二位,也有项目登顶网签榜首,但这个项目却不再是在西永,而是在老沙区。

沙区传统区域分为东部、中部和西部,中部为歌乐山、中梁山地段,主要可供开发的地方分布在东部城区和西部城区,沙区的楼市地即由它们组成。

西部城区即大名鼎鼎的大学城西永片区。大学城2006年建设启幕,直到2018年重庆科学城选址大学城,西永片区才正式起飞,几年内成为重庆红透半边天的区域。2020年,西永全面划转高新区,严格说来已不属于沙区楼市讨论范畴。

东部城区即我们通常说的老沙区。这片区域包括三峡广场中心区、重庆大学科技园、梨树湾温泉、井口工业园、磁器口古镇、清水溪景观带等区域。

老沙区是重庆人对沙坪坝最为熟悉的区域,但对于重庆楼市来说,它却成为了新晋势力。

向东走的沙区楼市,能释放出多大的能量?

PART

01.

老沙区的“二次创业”

上世纪八十年代,街头巷尾的嘉陵125摩托是山城人熟悉的风景。嘉陵厂就坐落在沙区双碑,挂榜山下的嘉陵江畔。

(80年代的嘉陵厂)

上世纪九十年代,三峡广场开建了。它是比观音桥还早的,重庆第二条步行街。建成之后,成了重庆人逛街的潮流地,离它不远的重庆名校们门前车水马龙,每个老重庆人90年代的记忆中都留下了老沙区的印象。

(建设中的三峡广场)

(98年的杨公桥立交)

重庆本土房企华宇,即是从沙区走出的地产大佬。老沙区小龙坎的龙泉大厦,是华宇在沙区的第一个项目。

(2005年的华宇广场)

过去很长时间,沙区的楼市注意力一直集中在西永片区,直到西永划归高新区,老沙区方开始回归沙区人的视线。

这个转折点,在去年第二次土拍时正式亮出端倪。

2021年8月,重庆公共资源交易网挂出了第二次土拍42宗地的名单,与第一次土拍供地以西永板块为主不同,沙坪坝区供出的六宗地中,井口、双碑板块占据了主要位置。

在此之后,沙磁片区拆迁、土湾拆迁的消息也不时引起关注,沙区开发回归老沙区的步伐,已是清晰无疑了。

(今年1月沙区关于土湾拆迁公告)

PART

02.

老沙区核心区:不愁卖房愁卖地?

回到老沙区的沙区楼市,第一眼看到的是什么?

事实是,以三峡广场为圆心的沙坪坝核心区,住宅用地越来越少,也越来越小。

数据显示,沙坪坝核心区在过去5年的时间里只供出了10块住宅用地,加起来大概89万方,平均下来每块不到9万方。

供地变少后紧接着的,是新房子越修越少。老沙区核心2017年卖了2552套房子,到了2021年,这个数字变成了194套。

开头提到的上周网签第一的,是万科在老沙区核心的新盘清水甲第。而万科另一个新盘星光天空之城,购房者也基本来自老沙区大量学校、医院的中产人。对老沙区楼市有了解的人说,老沙区的新盘不愁卖,因为真的太少了。

(万科清水甲第示范区开放现场)

正因如此,在老沙区长期主导销量的都是几年前甚至十几年前的楼盘。已经卖了十来年的融汇温泉城迄今还能成为沙区销量前三,堪称老沙区才有的景观了。

(2022年月沙区商品房成交数据)

今天,入局老沙区核心区开发的大都是有实力的品牌开发商,如万科、碧桂园、旭辉、华宇、融创等等。

PART

0.

井双片区:沙区下一站流量担当?

这样的情况下,回归后的沙区楼市该往哪走?

有一个片区可能在未来几年将拥有不少声量,那就是井双片区。

有人说,老沙区三峡广场周围“拆不起”;天星桥方向都是政府机构、三甲医院等,“不敢动”;磁器口是旅游和文化的重镇,“不好搞”。能经得起沙区大刀阔斧改造的,只有井双片区了。

去年土拍,井双片区跟市场打了第一声招呼。

除了有更多土地可供应,井双片区其它优势也比较明显。

地段上,它基本可以和沙区核心区无缝过渡和连接,并且刚好是连接西区和北区的桥头堡。如果能够开发得当,能产出更大效益。

资源上还有约11.6公里嘉陵江江岸线,赶上了“两江四岸”的红利班车。

(双碑重庆特钢厂旧照)

交通上,轨道1号线已贯穿井双片区,规划中的15号线、1号线也给井口预留了站点。连接礼嘉的礼嘉大桥已经通车,连接大竹林的大竹林大桥正在建设中。从开发上看,礼嘉大竹林已经基本成型了,没有大拆大建的空间,价值也上升到一定高度,与它们连接,同样是井双片区未来发展红利。

在最近重庆推出的第三次拟供应地块中,沙区的四宗地块有三宗都在井双片区,沙区的发展思路已开始显现。

目前,万科、东原、俊峰、华宇、融创、阳光城、碧桂园、中昂、金融街、渝富等开发商已经率先进驻井双片区。

媒人观察:

沙区是重庆主城“最年轻”的一个区,15到59岁年龄人口占比69.61%,排名主城第一,房地产市场潜力充足。

教育上,沙区更是“全城最强”,南开中学、重庆一中、重庆八中、南开小学、树人小学、沙坪坝小学、重大附属小学等名校罗列。

全市敢挂出三万单价的二手房,一大半在老沙区。

在老沙区核心区,一些新盘从大大小小的地块上长出,开始承担起老城区改善需求;更具腾挪空间的井双片区,则承载了沙区的实际扩张需求。

当年轻的沙区回到曾经的老城区,即使不聊西永,沙区楼市未来依然看点十足。

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    29 minutes ago 发表
    中部和西部
    本站网友 小盘股有哪些
    13 minutes ago 发表
    东原
    本站网友 ucweb
    4 minutes ago 发表
    但这个项目却不再是在西永
    本站网友 凯亚公司
    12 minutes ago 发表
    它是比观音桥还早的
    本站网友 平安保险公司一账通
    24 minutes ago 发表
    西永片区才正式起飞
    本站网友 兰州小区
    28 minutes ago 发表
    数据显示
    本站网友 手机问答
    29 minutes ago 发表
    清水溪景观带等区域
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    2 minutes ago 发表
    建成之后
    本站网友 souguo
    22 minutes ago 发表
    已经卖了十来年的融汇温泉城迄今还能成为沙区销量前三
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    15 minutes ago 发表
    街头巷尾的嘉陵125摩托是山城人熟悉的风景
    本站网友 枪炮侯
    28 minutes ago 发表
    以三峡广场为圆心的沙坪坝核心区
    本站网友 北京十二中游泳馆
    4 minutes ago 发表
    沙区的楼市地即由它们组成
    本站网友 泉州家教网
    30 minutes ago 发表
    三峡广场开建了
    本站网友 老作
    3 minutes ago 发表
    南开中学
    本站网友 江森
    23 minutes ago 发表
    沙区开发回归老沙区的步伐
    本站网友 绵阳房产信息网
    27 minutes ago 发表
    华宇