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房地产企业土地拓展的十六种模式及涉税风险控制

2022-05-24 20:17:15
房地产企业土地拓展的十六种模式及涉税风险控制 扫码添加投拓小秘书回复”干货“ 加入“投拓干货分享“获取更多地产干货 1.招拍挂 最规范的拿地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。 问题一

房地产企业土地拓展的十六种模式及涉税风险控制

房地产企业土地拓展的十六种模式及涉税风险控制

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1.招拍挂

最规范的拿地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。

问题一

土地闲置费问题。(国税函【2010】220号、国税发【2009】1号)

问题二

契税问题。财税【2004】14号、国税函【2009】60号(一级开发情况下出现的问题)

问题三

考虑拿地的主体问题。例如,签订土地转让框架协议的可以是母公司,如果是最后签订协议,一定是项目公司。否则,土地再转让到项目公司,税收问题很严重。

问题四

返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如,某公司5亿元拍下了土地,政府又返还了2亿元土地出让金。

问题五

以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答,认为看似企业没有花钱就去的了土地,实际上支付的修路款就是去的土地的对价,因此可以进入成本。类似的,企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通)

2.创造招、拍、挂

即不是招、拍、挂,创造招、拍、挂的情况。

“例如:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用地后,准备将地转让给某开发企业。

第一步,国家将土地收储,支付给开发企业补偿费,营业税(国税发[199]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件)不征税,土地增值税(《条例》和财税【2006】21号文件,不征税,企业所得税(国税函【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税待遇)。

第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。

第三步,如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来完成。”

总结:该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

.购买转让土地(项目)

买方:直接按照支出款项作为成本费用,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,最干净。

卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税;第三,土地增值税,第四,涉及法律问题,第五,实质重于形式(国税函【2007】645号)。

注意问题

(一)卖地营业税的差额征收

1、差额征收营业税(财税【200】16号)

2、如果是招拍挂拿下的土地,卖地时是否允许营业税差额征收?(国税函【2005】8号,但部分省明确表示不允许,例如:大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号)

、如果是购入烂尾楼,装修后销售,是否允许加计扣除?

(二)卖地的土地增值税

1、如果是直接卖地,土地增值税是否允许加计扣除?(国税函【1995】110号文件,不允许加计扣除)?

2、生地变熟地的扣除项目(国税函【1995】110号、国税函【2007】12号文件,允许扣除)。

、卖在建项目的扣除项目。

4、不更名,实际卖项目的税收问题(国税函【2007】645号)。

注意:营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。

(三)拆迁补偿费的税务处理

1、营业税:国税函发【1995】549号;

2、土地增值税:国税函【2010】220号;

、企业所得税;

4、个人所得税(财税【2005】45号;

5、契税:财税【2005】45号。

(四)变共同成本为直接成本

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上传时间: 2022-04-21 16:06:36
留言与评论(共有 17 条评论)
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