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东二环≠富人区,晋安湖上车机会在哪?

2022-05-26 12:38:06
东二环≠富人区,晋安湖上车机会在哪? 2021年,建发养云卖出破4W的均价,此时购买了观湖郡的友,发出了一句感叹,感谢榕发让我这样的普通购房者和一堆富人享受同样的核心景观资源,这句话看上去是调侃,但是值得深思。 1 晋安湖分析 东二环富人圈到底在哪? 2019年,晋安湖启动,规模由6

东二环≠富人区,晋安湖上车机会在哪?

东二环≠富人区,晋安湖上车机会在哪?

2021年,建发养云卖出破4W的均价,此时购买了观湖郡的友,发出了一句感叹,感谢榕发让我这样的

普通购房者和一堆富人享受同样的核心景观资源

,这句话看上去是调侃,但是值得深思。

1

晋安湖分析

东二环富人圈到底在哪?

2019年,晋安湖启动,规模由607.95亩调整为

1020.5亩,投资约109.5亿元

,自此晋安湖成了东二环即泰禾商圈之后,又一个新的代名词。

2021年,项目一期开闸汇水,联通牛岗山公园、鹤林生态公园、晋安湖公园,正式形成了

福州市面积最大、生态系统最为丰富的城市综合公园——晋安湖中央公园。

从此开始,围绕晋安湖的相关配套、规划也开始逐渐铺开。

2022年,第一场土拍,晋安湖周边推出两幅地块,

在容积率2.8的背景下,依然给出商品房指导价4.5W,随后地块流拍。

至此关于晋安湖的不利消息逐渐变多,近期晋安湖CBD又出现一幅商业地块变更成商住地块,预计下一场也会供应。

此时,对于晋安湖的思考?

东二环目前哪里最贵,泰禾商圈周边,泰禾金尊府、融侨悦城等,二手挂牌突破4.5W,

但是这里仅仅是价格贵,成不了富人区。

原因很简单,因为当初建设的时候,定位仅仅是鼓楼区外溢,谁都没想到这里会得到这么好的发展。

所以去查看这些二手项目,会发现起步门槛都很低,比如:泰禾金尊府起步74平两房,融侨悦城起步67平两房,8平三房。

此时,如何在东二环打造富人圈?很明显,土拍已经给出指示。

环晋安湖一圈的地块,指导价全部4.5W,不管最后是否会因为二次上架下调价格,这些地块都注定不会便宜。

当有高价做指导,对于拿地房企,很明显只能去打造改善产品,而这样的发展,

注定晋安湖周边才是未来东二环真正的富人圈。

而此时,如果想提前进场,会发现周边一圈地块要么已经清盘,要么指导价4.5W待推,真正预售的项目,

只有一个,中海晋安湖叁号院。

▲叁号院区位实景合成

2

地块分析

容积率为何需要关注?

对于项目,土拍指标:宗地号,面积:9.6亩,

容积率:2.02。

这几年购房,越来越多人开始重视社区舒适度,容积率近年成了一个关注重点,项目容积率2.02,是什么样的情况?

强如建发养云,

一期容积率:2.09,二期容积率:2.21,也不如该盘。

当然低容积率,今年为何成为亮点,更主要的原因还是在于,近期官方提高了土拍地块指标。

比如项目北侧晋安湖周边的三个待推地块,

全部容积率:2.8。

在一系列高容积率地块的承托下,项目的这个特点会变得越来越亮眼。

同时目前一期C地块,

容积率更是仅1.69

,等同于别墅的容积率,可以说真正的低密度住区。

关于容积率,来个题外话,除了社区之外,

“区域容积率”,也是购房者需要思考的点。

晋安湖,除了景观资源外,带来的还有一点,超千亩的生态资源,会让周边一众项目,享受区域低容积率的优势,

这是其他一众楼宇密集板块无法媲美的点。

▲叁号院区位示意

项目分析

逆转板块的纯商盘?

对于东二环,虽然近年供应很多项目,但是基本都存在配建,早期化工路以北,大量安商房存在,比如鹤鸾郡、和光尘樾、蓝光里等,

即使目前在售的项目,依然大量存在配建

1、首开香颂:4万方安商房

2、五建瑞屿轩:80%安商房

、大东海晋棠府:80%安商房

4、首开香悦:1.7万方公租房

5、龙湖观宸:1万方公租房

6、联发臻榕府:1万方安商房

7、建发养云二期:4020方人才房

▲数据来源于福州土拍中心

由于板块大量项目都非纯商,导致购房者面临抉择,想买一个纯商,居然没有太多选择,

同时在售纯商都有额外溢价。

作为对比,项目面积9亩,无任何配建,定位纯商住宅,

这是近年,东二环最大的一幅纯商地块。

目前项目更是给出首开优惠,一反常态,完全改变了板块的楼市乱象。

▲叁号院C地块楼栋示意

4

户型分析

新设计理念的思考?

除了基础指标外,本次项目在户型定位上,主推建面约平米,提高了起步门槛,保障了客源的纯粹度,同时在设计上引进

“LDKG”

新型空间理念,客厅/餐厅/厨房/阳台一体化设计。

关于这个空间理念,解释起来过于空洞,

直接从户型的指标看看

。(选择项目两种105平米做对比看看)

105平米:三房两厅两卫,市场主流布局,三开间朝南,

客厅

面宽约5米

,对比目前市场同面积段户型,客厅面宽基本在.5米左右,通过数据对比,项目的客餐厅能

比市场宽近40%

目前项目已经备案,

公摊17.6%

,对比市场同类型产品

公摊22

%

项目低了近5%

,这是实打实的套内可用面积。

▲叁号院105B2户型效果

105平米:三房两厅两卫,

客餐厅南北通透

,右侧设置次卧,减少空间浪费,这种布局也是目前

该面积段最优解

,同时客厅

面宽约5米

,同样远强于市场同类型产品。

同时这个户型,目前位于项目一期的两栋小高层住宅,

其中一栋楼仅6层,这已经是洋房定位

,居住舒适度相信不言而喻。

当初因为地铁口+洋房,买海棠映月的购房者,如今在区位更好的东二环,同样的

地铁口洋房,起步门槛更低,是否有心动?

▲叁号院105B户型效果

分析:对于5米面宽的客厅,目前市场还只能在

125平以上的产品出现

,对于大面宽优势很多,

可以保障采光通风更好,不会形成暗厅。

特别在后疫情时代

,这样大面宽的客厅,能够更好的

满足居家社交需求

,同时让家人也可以有更多互动交流空间。

当然除此之外,

可调节,这是一个更值得关注的点

,目前每个家庭对于购房都有不同的需求,不过目前市场户型基本已经统一,对于后续想要根据自身需求,做布局调整,基本无法满足,而这样的面宽,

可以很好的保障了以后自主的多元化设计。

综上,对于这次项目采用新的设计理念,其实也是楼市的演变,这几年新房被追捧的原因就是在于户型设计远强于前几年的二手房。

当然产品迭代是与时俱进,

提前引入更新的设计,

可以保障在同样时间点购房,

项目比其他产品保持更久的时间耐度。

▲叁号院样板房实拍

5

房企分析

除了央企还有什么?

除了地块指标,户型设计外,

项目由中海操盘。

这几年房企无数,对于不少已购房的业主,每日的关注就是自身的楼盘是否还在施工,不期望能提前交房,只期望项目不要烂尾。

在这样房企风声鹤唳的背景下,中海地产隶属于国资委,作为千亿级中资央企,三条线都未碰到,世界三大评级机构,更是给予中海地产房地产行业内最高信用评级,可以说这应该是目前最有力的保障。

当然仅仅满足央企保障,显然不够,对于中海地产,已经深耕榕城近九载,在福州各大核心板块建设了9个项目。

其中中海寰宇天下、中海观澜府位于高新区,中海金玺公馆、中海锦园、中海晋安湖叁号院位于晋安区,此外还有中海锦城、中海锦江城和凤凰熙岸等。

从已经交付的项目来看,全部以高品质做主打,受到业主认可。

其中最典型的中海寰宇天下,更是成为这几年闽侯最贵的二手房,成交价破2.5W的次新盘。

可以说中海除了交房保障,对于品质同样兼顾。

▲贝壳成交数据截

6

项目总结

首期优惠+政策放风

当晋安湖出现争议之后,去关注规划给出的指示,是更明智的选择,很明显晋安湖会成为东二环板块真正的富人圈。

作为板块面积最大的纯商项目,容积率远低于在售产品,加上引入新的户型设计理念,同时央企中海开发,保障交房和品质。

目前一期即将开盘,除了这些亮点外,一期距离地铁四号线后屿站(在建中)约70米,作为福州最强的换乘线路,可以说也是占尽先机。

▲叁号院区位示意

近期,福州楼市放松加剧,房贷利率下调最明显,部分银行已经低于近年的历史低值,政策底可以说已经显现。

对于有意向东二环的购房者,项目一期首开,给出一定优惠,目前已经处于认筹最后阶段,结合目前市场预期,可以说值得关注。

温馨提示

本文对项目特点所做的介绍,仅供参考。我们务求客观真实,但无法涵盖项目所有信息,也无法预测相关价格变化。

本文中体现的配套等规划信息仅供参考,具体以政府为准。本宣传文章发布内容为2022年4月0日前。

读者若产生购买行为,请务必看清售楼处的周边不利因素公示,对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时,仔细阅读相关条款。

如仍有疑问,欢迎后台留言单独咨询。

(本文为合作推广文)

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上传时间: 2022-04-21 13:05:14
留言与评论(共有 15 条评论)
本站网友 泛域名
14 minutes ago 发表
同时让家人也可以有更多互动交流空间
本站网友 众品网
19 minutes ago 发表
综上
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12 minutes ago 发表
基本无法满足
本站网友 红豆赤小豆
29 minutes ago 发表
目前位于项目一期的两栋小高层住宅
本站网友 奉贤租房信息
6 minutes ago 发表
除了景观资源外
本站网友 东莞肛肠医院
14 minutes ago 发表
客餐厅南北通透
本站网友 黄山市房产网
2 minutes ago 发表
更是给予中海地产房地产行业内最高信用评级
本站网友 金泓凯旋城
5 minutes ago 发表
中海晋安湖叁号院位于晋安区
本站网友 吧女
12 minutes ago 发表
容积率近年成了一个关注重点
本站网友 星城商厦
25 minutes ago 发表
如何在东二环打造富人圈?很明显
本站网友 找装修设计
25 minutes ago 发表
“区域容积率”
本站网友 紫玉金砂
15 minutes ago 发表
关于容积率
本站网友 松江租房网
22 minutes ago 发表
项目比其他产品保持更久的时间耐度
本站网友 中药延胡索
12 minutes ago 发表
同时在设计上引进“LDKG”新型空间理念