东二环≠富人区，晋安湖上车机会在哪？

东二环≠富人区，晋安湖上车机会在哪？

2021年，建发养云卖出破4W的均价，此时购买了观湖郡的友，发出了一句感叹，感谢榕发让我这样的

普通购房者和一堆富人享受同样的核心景观资源

，这句话看上去是调侃，但是值得深思。

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晋安湖分析

东二环富人圈到底在哪？

2019年，晋安湖启动，规模由607.95亩调整为

1020.5亩，投资约109.5亿元

，自此晋安湖成了东二环即泰禾商圈之后，又一个新的代名词。

2021年，项目一期开闸汇水，联通牛岗山公园、鹤林生态公园、晋安湖公园，正式形成了

福州市面积最大、生态系统最为丰富的城市综合公园——晋安湖中央公园。

从此开始，围绕晋安湖的相关配套、规划也开始逐渐铺开。

2022年，第一场土拍，晋安湖周边推出两幅地块，

在容积率2.8的背景下，依然给出商品房指导价4.5W，随后地块流拍。

至此关于晋安湖的不利消息逐渐变多，近期晋安湖CBD又出现一幅商业地块变更成商住地块，预计下一场也会供应。

此时，对于晋安湖的思考？

东二环目前哪里最贵，泰禾商圈周边，泰禾金尊府、融侨悦城等，二手挂牌突破4.5W，

但是这里仅仅是价格贵，成不了富人区。

原因很简单，因为当初建设的时候，定位仅仅是鼓楼区外溢，谁都没想到这里会得到这么好的发展。

所以去查看这些二手项目，会发现起步门槛都很低，比如：泰禾金尊府起步74平两房，融侨悦城起步67平两房，8平三房。

此时，如何在东二环打造富人圈？很明显，土拍已经给出指示。

环晋安湖一圈的地块，指导价全部4.5W，不管最后是否会因为二次上架下调价格，这些地块都注定不会便宜。

当有高价做指导，对于拿地房企，很明显只能去打造改善产品，而这样的发展，

注定晋安湖周边才是未来东二环真正的富人圈。

而此时，如果想提前进场，会发现周边一圈地块要么已经清盘，要么指导价4.5W待推，真正预售的项目，

只有一个，中海晋安湖叁号院。

▲叁号院区位实景合成

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地块分析

容积率为何需要关注？

对于项目，土拍指标：宗地号，面积：9.6亩，

容积率：2.02。

这几年购房，越来越多人开始重视社区舒适度，容积率近年成了一个关注重点，项目容积率2.02，是什么样的情况？

强如建发养云，

一期容积率：2.09，二期容积率：2.21，也不如该盘。

当然低容积率，今年为何成为亮点，更主要的原因还是在于，近期官方提高了土拍地块指标。

比如项目北侧晋安湖周边的三个待推地块，

全部容积率：2.8。

在一系列高容积率地块的承托下，项目的这个特点会变得越来越亮眼。

同时目前一期C地块，

容积率更是仅1.69

，等同于别墅的容积率，可以说真正的低密度住区。

关于容积率，来个题外话，除了社区之外，

“区域容积率”，也是购房者需要思考的点。

晋安湖，除了景观资源外，带来的还有一点，超千亩的生态资源，会让周边一众项目，享受区域低容积率的优势，

这是其他一众楼宇密集板块无法媲美的点。

▲叁号院区位示意

项目分析

逆转板块的纯商盘？

对于东二环，虽然近年供应很多项目，但是基本都存在配建，早期化工路以北，大量安商房存在，比如鹤鸾郡、和光尘樾、蓝光里等，

即使目前在售的项目，依然大量存在配建

：

1、首开香颂：4万方安商房

2、五建瑞屿轩：80%安商房

、大东海晋棠府：80%安商房

4、首开香悦：1.7万方公租房

5、龙湖观宸：1万方公租房

6、联发臻榕府：1万方安商房

7、建发养云二期：4020方人才房

▲数据来源于福州土拍中心

由于板块大量项目都非纯商，导致购房者面临抉择，想买一个纯商，居然没有太多选择，

同时在售纯商都有额外溢价。

作为对比，项目面积9亩，无任何配建，定位纯商住宅，

这是近年，东二环最大的一幅纯商地块。

目前项目更是给出首开优惠，一反常态，完全改变了板块的楼市乱象。

▲叁号院C地块楼栋示意

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户型分析

新设计理念的思考？

除了基础指标外，本次项目在户型定位上，主推建面约平米，提高了起步门槛，保障了客源的纯粹度，同时在设计上引进

“LDKG”

新型空间理念，客厅/餐厅/厨房/阳台一体化设计。

关于这个空间理念，解释起来过于空洞，

直接从户型的指标看看

。(选择项目两种105平米做对比看看)

105平米：三房两厅两卫，市场主流布局，三开间朝南，

客厅

面宽约5米

，对比目前市场同面积段户型，客厅面宽基本在.5米左右，通过数据对比，项目的客餐厅能

比市场宽近40%

。

目前项目已经备案，

公摊17.6%

，对比市场同类型产品

公摊22

%

，

项目低了近5%

，这是实打实的套内可用面积。

▲叁号院105B2户型效果

105平米：三房两厅两卫，

客餐厅南北通透

，右侧设置次卧，减少空间浪费，这种布局也是目前

该面积段最优解

，同时客厅

面宽约5米

，同样远强于市场同类型产品。

同时这个户型，目前位于项目一期的两栋小高层住宅，

其中一栋楼仅6层，这已经是洋房定位

，居住舒适度相信不言而喻。

当初因为地铁口+洋房，买海棠映月的购房者，如今在区位更好的东二环，同样的

地铁口洋房，起步门槛更低，是否有心动？

▲叁号院105B户型效果

分析：对于5米面宽的客厅，目前市场还只能在

125平以上的产品出现

，对于大面宽优势很多，

可以保障采光通风更好，不会形成暗厅。

特别在后疫情时代

，这样大面宽的客厅，能够更好的

满足居家社交需求

，同时让家人也可以有更多互动交流空间。

当然除此之外，

可调节，这是一个更值得关注的点

，目前每个家庭对于购房都有不同的需求，不过目前市场户型基本已经统一，对于后续想要根据自身需求，做布局调整，基本无法满足，而这样的面宽，

可以很好的保障了以后自主的多元化设计。

综上，对于这次项目采用新的设计理念，其实也是楼市的演变，这几年新房被追捧的原因就是在于户型设计远强于前几年的二手房。

当然产品迭代是与时俱进，

提前引入更新的设计，

可以保障在同样时间点购房，

项目比其他产品保持更久的时间耐度。

▲叁号院样板房实拍

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房企分析

除了央企还有什么？

除了地块指标，户型设计外，

项目由中海操盘。

这几年房企无数，对于不少已购房的业主，每日的关注就是自身的楼盘是否还在施工，不期望能提前交房，只期望项目不要烂尾。

在这样房企风声鹤唳的背景下，中海地产隶属于国资委，作为千亿级中资央企，三条线都未碰到，世界三大评级机构，更是给予中海地产房地产行业内最高信用评级，可以说这应该是目前最有力的保障。

当然仅仅满足央企保障，显然不够，对于中海地产，已经深耕榕城近九载，在福州各大核心板块建设了9个项目。

其中中海寰宇天下、中海观澜府位于高新区，中海金玺公馆、中海锦园、中海晋安湖叁号院位于晋安区，此外还有中海锦城、中海锦江城和凤凰熙岸等。

从已经交付的项目来看，全部以高品质做主打，受到业主认可。

其中最典型的中海寰宇天下，更是成为这几年闽侯最贵的二手房，成交价破2.5W的次新盘。

可以说中海除了交房保障，对于品质同样兼顾。

▲贝壳成交数据截

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项目总结

首期优惠+政策放风

当晋安湖出现争议之后，去关注规划给出的指示，是更明智的选择，很明显晋安湖会成为东二环板块真正的富人圈。

作为板块面积最大的纯商项目，容积率远低于在售产品，加上引入新的户型设计理念，同时央企中海开发，保障交房和品质。

目前一期即将开盘，除了这些亮点外，一期距离地铁四号线后屿站（在建中）约70米，作为福州最强的换乘线路，可以说也是占尽先机。

▲叁号院区位示意

近期，福州楼市放松加剧，房贷利率下调最明显，部分银行已经低于近年的历史低值，政策底可以说已经显现。

对于有意向东二环的购房者，项目一期首开，给出一定优惠，目前已经处于认筹最后阶段，结合目前市场预期，可以说值得关注。

温馨提示

本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。

本文中体现的配套等规划信息仅供参考，具体以政府为准。本宣传文章发布内容为2022年4月0日前。

读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。

如仍有疑问，欢迎后台留言单独咨询。

（本文为合作推广文）