大城里的小城故事

大部分眼中的深圳

用数字与标签诠释

189个城中村;

2.7万栋农民房;

980万深圳人。

拆迁、改造、造富、土著、租金洼地、小产权......

来深圳这座移民城市的人，都是为未来而来。

罗湖田心村、笋岗村与人才大市场

2000年左右，在网络招聘还不是很普及的时候，报纸上的招聘广告以及各大人才市场投递简历相信是很多初来乍到的深漂们都经历过，笔者来深的第一站就是罗湖田心村。

彼时的田心村与毗邻的笋岗村聚居氛围是相当热闹，因为离人才市场近的缘故，大多是扎堆的求职者和大学生，田心村的日租房，租金10元一天，无需押金，按天租房，可以随时走，对于工作不稳定的求职者和工作临时落脚的大学生很是方便。

每天早上熙熙攘攘的人往人才市场涌动，在附近打印几十份简历，朝人才市场里投递、面试、工作。租住在此的每一个人都怀揣着梦想背井离乡，寄托于深圳实现自己的伟大理想，并为此努力着。

大冲、白石洲与南头古城

股份合作公司与宗祠，都算是深圳城中村的历史产物。深圳未来的样子也会由城中村的变化而重塑。

2009年，深圳在全国率先颁布《城市更新条例》，城中村旧改，成为全城最热的造富神话。

2019年，深圳出台保卫城中村计划，17%的城中村纳入7年不拆的综合整治。

于是深圳现在已经有了拆除重建的样本，也有了整治升级的样本，相信未来还会探索出更丰富的存在方式。

现在的华润城由大冲村旧改而来，旧改航母白石洲已启动，南头古城已成为远近闻名的网红打卡地，水围村也有一座多彩的柠盟人才公寓。

位于南山科技园中区的大冲村，12年之后蜕变为了一座由综合商业、住宅、公寓等组建而成的城市超级综合体，市值超200亿，现阶段已进入开发阶段的尾声，2021年12月推售润玺二期，住宅单价12.2万/平起。

白石洲

坊间流传大冲旧改补偿造就10个亿元户，深圳旧改的造富神话也由此而起，大冲一旁更大体量的旧改—白石洲，前期就涌入了众多小产权的投资者。

巨额财富的阴翳之下，大家可能会忽略掉从此处撤离的租客和小商业者。但持续跟踪发现，一部分人又回流到改造之后的高密度、超高层的公寓之中。

城中村、股份合作公司与宗祠

城中村非深圳特有，但城中村集体股份合作公司是深圳特别的存在。如果说股份合作公司是深圳农村集体经济迈向现代化的路径，坚实的根基与后盾则藏在村中的宗祠里。

1992年，深圳成立了第一家社区股份合作公司，经过两轮城市化农转非后，所有的农村集体经济都已“股份公司”的名义发展。

据统计，深圳全市约有股份合作公司1000多家，股份公司通过其集体的土地开展建设，办厂房、搞物业、做租赁、拆迁征收、甚至卖地卖指标来获得收益，再把这部分收益分给“股东”。

笔者一位观澜村民朋友介绍，自己家族中一部分成员当年偷渡到了香港，一部分成员转成了城市户口，现在每年收到分红的是有村民身份的人，也是全家族最羡慕的对象。

大冲郑区宗祠

资产之外，让这部分体稳居城中村的，还有都市丛林中的特别景观——家族宗祠。

除了地处黄金地段、价值千万无人敢拆的网红郑氏宗祠，深圳城中村60多个家族也各有所属。

据《深圳城中村资源大全》一书介绍，深圳最有实力的十一大家族成立了91条村，今天在深圳的后裔多达24万人，总资产市值超过万亿。

庞大数量的人口和资产，除了依靠现代化的股份合作公司协调利益之外，维系血缘、凝聚力和文化的正是这一片静地。

大部分移民到深圳的人只能通过风味食物与家乡建立起跨距离的联系，于是寻美食成为很多人打卡城中村的理由。

另外还有一部分人，骄傲地多了一个回城中村拜谒的理由。

福田水围村与柠盟人才公寓

绿景白石洲一期旧改璟庭，规划有5座塔楼，其中，2座商务公寓分别为26层、59层，座超高层住宅，均为74层；

京基集团操刀的罗湖布心村地块规划了8栋6275层超高层住宅；

福田的水围村地块由5栋77层超高层住宅、2栋6266层高端写字楼组成。

这样的高度或许还不是终点。

不过拆除重建也不是唯一的解决方式，同样位于水围村的柠盟人才公寓及楼下的商业改造，为深圳城中村的未来提供了另外一种可能。

水围柠盟人才公寓

水围柠盟人才公寓位于深圳福田中心区水围村，规划面积约8000平，共有5栋统建农民楼，其中的29栋改造为504间人才公寓，由彩屋顶花园、电梯庭院、立体街区、空间连廊、青年之家等公共空间综合构建而成。

城中村从“握手楼”变成了“七彩客厅”，不仅是网红打卡地，还是当年“租购并举”政策出炉后，众多房企探索学习长租公寓的范本。

比水围柠盟人才公寓体量更大，更具网红特的是位于南山区的南头古城。这是万科城市更新探索的样本之一。

北街改造前后对比

南街改造前后对比

共涉及约00栋楼房、厂房，建筑面积总计约9万平米，拥有万居民的南头古城，自2019年月进入正式改造，现已成为融合商业、商业、文化艺术、城市居所（民居和特酒店）、产业办公的特文化街区。

在这里，依旧可以看到古城的历史文化，可以看到依旧在此居住地村民，现代前卫的商业和艺术也得到呈现......如果说城中村宗祠是某个家族的根，1700年历史的南头古城是深圳这座城市的根基所在。

南头古城

寻一座城市的根基，是为一座城市的人寻一份集体精神归属。

深圳人的精神归属何处，寄托何处？

教堂、书店与咖啡馆

光明区乘坐6号线地铁，部分区域宛如漫游在辽阔的大草原上，偶尔飘过的村落，楼房整体，“股份合作公司”旁出现了“天主堂”。

白石洲的基督堂标注在了写字楼的入口处。

5平的书店位于宝安西乡.1万平的城中村里。

无数的咖啡店在福田的城中村里花开遍地，石厦、八卦岭等成为了年轻人打卡的“咖啡村”。

每一代人/每个体都能在“文化荒漠”里寻到属于自己的“精神绿洲”，也因此，城中村在深圳人眼中是亲切的。

当深圳的年轻人有闲去咖啡店饮一杯咖啡，文化就开始孕育了。虽然这背后是或许搞钱的产业、内卷的创业......但要感谢城中村又燃起了新的火种。

消费文化，也是文化。

歌手陈楚生在2021年底出了一首新歌，叫《白石洲》。

“那时的日子很难,梦很多,行李简单,楼下的房东太太常常催单,那里的街道很乱,夜晚却总不散场,那里的人很亲近,楼与楼的距离只是缝隙……”

并非握手楼的幽暗潮湿与苦涩，深圳的城中村，更像一道亲切的景观。

从“三来一补”的“千村一面”到“城村共生”

然而，你很难想象，就是在这样一座城市，依然有1000多个城中村散落在城市各个角落，即便是最核心的CBD，也能见到

“城村共生”

的景象。

在特区数十年的快速发展和城市滋养中，这些城中村变了，从

“三来一补”

的

“千村一面”

到产业形态更迭的

“各显神通”

；但它又没变，依然具有包容、奋斗的精神和充满无限可能的梦想。

走进多个城中村

探寻深圳独特的市井风貌

这里既有蓝领工人和小商贩

也有程序员、设计师和公务员

它不只是物理空间的接纳

更含有深圳数十年来形成的基因

……

新旧之间看“变”

光明区公明街道下村社区的西柚小镇

房屋外墙被涂上彩的案，注入有品位、有文化、充满现代感的各种特元素，恍如来到动画中的村庄。

位于深圳市光明区公明街道下村社区的西柚小镇，56栋普通农民房被重新定位后，摇身一变成为年产值超5亿元的产业空间。

从单一的房屋出租到集人才公寓、创客办公、涂鸦艺术、网红打卡场景、主题商业为一体的综合体，西柚小镇是深圳众多城中村的一个缩影。

漫步在宝安区松岗街道南岸村，一条以琥珀为主题的步行街，四条以蜜蜡、血珀、金珀、蓝珀为设计元素的巷道，让这个昔日布满管线“蜘蛛网”的城中村有了独特的韵味，成为宝安的又一个网红打卡地。

变，是深圳城中村永恒的主题。

城中村是深圳“三来一补”时代的独特产物，是众多外来务工人员的“第一落脚点”，居住是其主要功能。近年来，深圳采取“物业托管＋统租运营＋综合整治”方式推进城中村综合治理，解决了环境脏乱差、治安管理薄弱、交通不便等系列问题。

宜居宜业“看得见月亮”

一村一景“忆得起乡愁”

历史与文化交融“留得住记忆”

……

如今

这些城中村不再是过去

单一的居住载体

更是创业、就业、商业的重要场所

快慢之间看“融”

陈旧、落后、低端。有人说，与高端的写字楼和花园小区相比，城中村是深圳发展慢的表现。

走进深圳市中心区的新洲村，每到中午饭点，饭戒新洲店会收到周边写字楼外卖订单的“密集轰炸”，“90后”老板吴万章总是气定神闲。

福田区沙头街道新洲村的餐饮店

他的“秘密武器”是后厨里的智能滚筒炒菜机和单份菜炒菜机器，数字化、智能化、精细化的管理，出餐只需8分钟，足以应付每天中午的订单高峰。

“店面虽只有50平方米，但每天营业额过万元，线上交易占八成。”吴万章说。

这样的案例，在深圳城中村俯拾皆是。

除了餐饮业，快递业、高科技企业、智能化生活等也在城中村“开枝散叶”。

在龙岗区南湾街道南岭村，从种田、到“种房子”，再到“种高科技公司”，当地正探索“创投＋孵化器”，成立深圳首个社区股份公司创投基金，投资生物科技、人工智能等10多家初创企业。

走进南山区南山街道南园村可以看到，自助服务平台等超50个“互联网＋服务”载体下沉到村居之中，居民可自助办理户政、出入境、交管等业务，实现“数据多跑路，众少跑腿”。

村融入城，城包容村

融，贯穿深圳城中村的发展始终

龙岗区南湾街道南岭村

进退之间看“势”

散落在城市各个角落，如同“见缝插针”。有人说，深圳的城中村“城不像城、村不像村”。

位于南山区沙河街道的白石洲村，因距离深圳的“科技心脏”南山科技园不到2公里，这里“烟火气”和“科技味”交融，部分区域已经进入旧改流程，从传统的城中村向“未来智慧城市”目标迈进。

伴随城市的发展和产业转型，部分城中村顺势而为，在深圳先行示范的道路上“探路先行”，也有不少城中村闹中取静。

地处龙华区观澜街道的鳌湖村，是一个百年历史客家古村。2012年以来，世界各地的艺术家陆续聚集于此，结合当地特开展艺术创作。经过艺术家们的设计和改造，这个村已逐渐将古村、艺术、日常生活连接起来。

龙华区观澜街道鳌湖村全貌

公园、酒吧、咖啡厅、餐厅等点缀其中，不同风格、不同类型的人在此共同生活。“古村的传统文化激发艺术家创作灵感，艺术也改变了村民的思维和观念。”村民邓春儒说，大家共同创造新的村落文明，推动鳌湖村与城市共融。

截至目前

深圳已有甘坑客家小镇、沙栏吓村

鹏城村、上围村和鳌湖村

5个省级文旅特村

呈现出古老村落、文化艺术

与现代城市的共生共存

甘坑客家小镇

未来之势

就藏在城中村“各显神通”

的进退之间

居住在城中村的人，会留下不寻常时段的记忆，比如初到、比如搬离，再比如因为疫情被封控的日子。

封控的日子，一定有人在城中村的天台想象过个人的未来。

恢复运营之后，让我们在水马之外，想象下城市的未来。

深圳未来的样子，一定包含城中村未来的样子，而深圳现有的城中村已对未来给出了答案。

（备注：部分资料来自新华网、未来城视、深圳客、80建筑）

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