没理由救市!这个双万城市官宣,继续限购!

1 20

没理由救市!这个双万城市官宣,继续限购!

没理由救市!这个双万城市官宣,继续限购!

作者:子非鱼

01

标题说的是长沙。

关于长沙楼市,有两个最新消息:

第一,2022年长沙首轮集中供地,创下0流拍佳绩。

第二,长沙有关部门回应市民提问,不会取消限购措施。

这两条看似不相关的信息,其实共同佐证了一点,长沙楼市底气十足。而底气十足的根源,是长沙楼市几乎没有泡沫。

4月12日,长沙今年首轮集中供地完美收官,战报数据是:

推出的22宗地块全部成交(或熔断),总面积约1788.48亩,其中滨江、洋湖2宗熔断,共宗溢价,19宗底价成交,成交总金额为17.9亿元,溢价率2.6%。

目前,已经有多个城市完成了首轮土拍,如北京、青岛、合肥、福州、重庆、武汉、成都等。

但能实现零流拍逆转,只有两个,一个是长沙,另一个是重庆。

北京流拍了1宗,青岛流拍1宗,福州宗撤牌宗流拍,武汉流拍1宗,成都6宗流拍。

来源:克而瑞

要知道,整个2021年长沙完成的三轮集中供地,都有流拍。2021年首轮流拍率为8%;第二轮在全国中心城市大面积流拍影响下,长沙流拍率高达66%;第三轮流拍率为12%。

从流拍66%,到零流拍,长沙完成了华丽逆袭。

此外,溢价率也有所回升。去年第二轮集中供地时,长沙的土地溢价率为0,第三轮为1%,而2022年首轮溢价率为%。

流拍率归零,溢价率略有上浮,这意味着长沙的土地市场纵向对比,似乎已经回归正常。

横向对比其他城市,长沙的土拍情况也是非常不错的一个。

02

长沙何以有此成就?成为极少数能实现土地市场零流拍的城市?

原因是多方面的:

第一,土地出让政策调整。

此前限房价政策是直接划定地块可售商品住宅的毛坯售价,而本次土拍中6宗含宅地块显示为“根据开发品质等因素进行价格监制”,销售价格将与项目品质挂钩,变相对限价进行放松。

其目的是给拿地的房企适当增加利润空间。这一操作,很多城市都在用。

第二,限价地块的地价比非常低。

所谓地价比就是地价与规定的预售价之比,这个比值越小意味着拿地房企的利润空间越大。

从长沙仍旧限定房价的1宗地块来看,平均地价房价比为0.,房价地价差都在6000元/平方米以上。

平均地价与房价比只有0.。一般来说,房价组成成分中,地价占比都会在50%以上,而且城市级别越高,占比越大,二线城市普遍在50%左右,一线城市则达到了60%以上。

0.的地房价比,意味着地价只占房价组成的0%,算上各种建设成本和税收,拿地房企的利润空间相当大。

第一条和第二条,都是为了给房企增利。利润是影响去年二次和三次土拍大面积流拍的重要原因之一。

时下,房企本身资金并不宽裕,很多房企还陷入在债务危机中,房企整体拿地战略都在收缩,如果还保持着去年的土拍规则,房企拿地积极性会继续低迷。

所以,自去年年末以来,中心城市纷纷调整土拍规则,或降低保证金下调参与竞拍的门槛,或放松地块新房限价,增加房企的利润空间。

第三,国资房企主力拿地。

和本轮大多数城市流拍率整体下降相同的原因是,国资房企成为拿地主力。此次成交的地块中,民营房企只拿了2宗,其余全部由国资房企(央企、国企、地方城投)包揽。

以上三个原因,只能是长沙零流拍的重要原因之一,而非根本原因。因为诸如放松限价、为房企增利、国资房企兜底,其他中心城市也是这个局面。

为何其他城市还在流拍,成都、武汉的流拍率仍在10%以上,福州流拍率更是达到了%?

根本原因在于,长沙楼市没有泡沫,是房企拿地的理想城市。

目前长沙的均价仍只有1.12元/平方米,这一房价在省会与首府城市中位列倒数,甚至比西部很多弱省会城市都要低。

作为GDP过万亿、人口过千万的“双万城市”,这一房价水平与其综合经济实力严重不匹配。

要么是其他城市泡沫太多,要么长沙房价被严重低估。

显然,从房价过万的绝对水平来看,并不低。原因,可能就是前者,也即其他城市的泡沫太大,房价虚高。相比于其他城市,长沙房价几乎没有泡沫。

佐证长沙几乎没有泡沫的另一个数据,是房价收入比,也即房价与人均可支配收入之比。

根据易居研究院披露的2020年数据显示,长沙房价收入比只有6.2,在50个典型城市中倒数第一。

6.2的意思是,长沙一个拿着平均收入的人,想在长沙买一套平均大小面积的房子,不吃不喝只需要6.2年。算上吃喝,估计十年就能搞定。

反观其他城市,深圳需要不吃不喝40年,三亚、上海、厦门都需要不吃不喝二三十年才能实现。算上其他开销,时间更久。

所以,在房价收入比角度上,长沙一直被视作最幸福的城市。

0

一个没有泡沫的城市,意味着房价稳定,楼市安全,而且随着经济继续向好发展,人口不断流入,房价会健康缓慢上涨。

这样的城市土地不吃香,什么城市吃香。这才是长沙土地能够实现零流拍逆转的根本原因。

也是长沙不会取消限购的根本原因。

近日,长沙市民在向市政府发出请求和建议:行业不景气,收入暴降,请求修改调整限购限售政策。

对此,长沙市政府给出了硬气回应:坚决“稳地价、稳房价、稳预期”……目前限购政策继续严格执行,精准落实。

试问,一个房价健康,且健康缓慢增长的城市,何必取消限购来救市。

更为关键的是:

第一,长沙房价稳定增长,根本不需要救市,也就无需取消限购。

在去年其他城市的楼市都叫苦不迭的背景下,尤其是三季度之后大多数城市房价开始调整的背景下,长沙逆势上涨慢涨一年。

这再次体现出了长沙房地产市场的健康。不为一时之刺激而奋起上涨,也不为一时之失落而下跌。

制:城市财经;数据:国家统计局

第二,长沙经济稳定向上,不依赖房地产,没必要放弃限购来救市。

在过去几年房价持续保持稳定的时间里,长沙的GDP和人均可支配收入,一路上窜,增长势头非常不错。

不依靠房价拉动,GDP和收入依然能快速增长,长沙夫复何求?何必取消限购来救市。

更何况,低房价已经构成了长沙强大的人口竞争力。过去十年,长沙常住人口增加了14.86万人,尽管比不过成都、西安,但总体增量依旧是一个非常靓丽的数据。

制:城市财经;数据:各城市统计局

所以说,长沙有一万个理由不救市,却没有一个理由要救市。

标签: 无

发表评论 (已有20条评论)

评论列表

    本站网友 心脑血管疾病的预防
    18 minutes ago 发表
    厦门都需要不吃不喝二三十年才能实现
    本站网友 我国对外贸易
    16 minutes ago 发表
    武汉流拍1宗
    本站网友 姚晨博客
    24 minutes ago 发表
    此外
    本站网友 中国电力新闻网
    26 minutes ago 发表
    这一操作
    本站网友 猪柳蛋堡
    24 minutes ago 发表
    作为GDP过万亿
    本站网友 我的电脑图标
    5 minutes ago 发表
    02 长沙何以有此成就?成为极少数能实现土地市场零流拍的城市? 原因是多方面的: 第一
    本站网友 爆炸新闻
    13 minutes ago 发表
    其目的是给拿地的房企适当增加利润空间
    本站网友 battalion
    21 minutes ago 发表
    估计十年就能搞定
    本站网友 印花税调整
    29 minutes ago 发表
    长沙楼市底气十足
    本站网友 冰眼
    25 minutes ago 发表
    而底气十足的根源
    本站网友 剖腹产的最佳时间
    6 minutes ago 发表
    在过去几年房价持续保持稳定的时间里
    本站网友 挖黄金
    2 minutes ago 发表
    一线城市则达到了60%以上
    本站网友 网站漏洞检测工具
    29 minutes ago 发表
    为房企增利
    本站网友 上海普陀区房屋出租
    26 minutes ago 发表
    制:城市财经;数据:各城市统计局 所以说
    本站网友 扬州留学
    13 minutes ago 发表
    成都等
    本站网友 鳄鱼泪
    18 minutes ago 发表
    所谓地价比就是地价与规定的预售价之比
    本站网友 接活
    3 minutes ago 发表
    这个比值越小意味着拿地房企的利润空间越大
    本站网友 经邦
    15 minutes ago 发表
    是房企拿地的理想城市
    本站网友 蝲蛄
    4 minutes ago 发表
    时下