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刚需被逐步“抛弃”?未来几年,杭州次新房供应量将会是一个天量

2022-05-26 13:04:19
刚需被逐步“抛弃”?未来几年,杭州次新房供应量将会是一个天量 01、前言 都在说:2022年越来越像2015年? 如果仅仅从救市的力度和信号强度看,历史确有相似之处。 但明眼人都知道,不同之处更显而易见。所以都这么积极救市了,为何你还感觉房价会撑不住。 今日不同往日,宏观环境完全不一样

刚需被逐步“抛弃”?未来几年,杭州次新房供应量将会是一个天量

刚需被逐步“抛弃”?未来几年,杭州次新房供应量将会是一个天量

01、前言

都在说:2022年越来越像2015年?

如果仅仅从救市的力度和信号强度看,历史确有相似之处。

但明眼人都知道,不同之处更显而易见。所以都这么积极救市了,为何你还感觉房价会撑不住。

今日不同往日,宏观环境完全不一样,yi情是当前经济大的背景,而且对经济的影响,已经大大超出人们的预料。

这一轮的状态是:各行业都萎靡。

而2015年时,只有房地产趴在地上,大家手上却有钱,政策一层层刺激,就哗啦啦把钱花出去了。

而现在呢?

我举个例子,身边有好多朋友,房子抵押出去,有很多钱在手上,但不敢做生意,也不敢提前还掉房贷,更不敢消费与买房。

今年以来,最直接的感受是,越来越不敢加杠杆。银行里有很多钱躺着,但已经不太想把它们借出来,毕竟借钱是要还利息的。

很多人的现状往往都是:“不能把钱再投入房子里,除非卖掉一套,才考虑去摇号。”

02、未来几年杭州的次新房供应量将会是一个天量

回看现在杭州那些房东,也是蛮逗的。

杭州的二手房成交量一跌再跌,但是房东却还在上调二手房挂牌价,想要把杭州楼市火热的氛围给营造出来,只是这个时候哪有那么多购房者会上当呢。

杭州的二手房成交量减少,杭州的待售二手房数量还在快速增加,这些说明杭州楼市的二手房是真的不好卖。

以前杭州楼市上调二手房挂牌价管用,主要是因为成交量比较高,一套高价房卖出去以后,后面自然价格就更高了;而现在杭州楼市是首套都没卖出去,上调二手房挂牌价没有意义。

杭州楼市2021年全年一共卖出去了17.6万套住宅新房,再加上前几年卖出去的住宅新房。

可想而知,未来几年杭州的次新房供应量将会是一个天量。

而且杭州现在还在积极卖地,首轮土拍就拿出那么多地块,这种明显的海量供应之下,楼市不再是一个投资房产的合适楼市了。

现在在杭州买房,更多的应该还是要考虑自己实际居住的属性。

在小龙虾看来,杭州楼市现在已经是强弩之末了。

想要改善,但你手头资金有限,只能「先卖后买」,没其它好办法。

房子挂出去很久卖不掉,只能说明要么房子有特别明显的BUG,要么价格明显挂高了,所以得调整挂牌价,吸引更多的带看量,只能这样了。

不要觉得今年会有逆天行情,你的房子就会卖出去或卖得更贵。闸弄口这样的房子,暂时跟行情不会有太大关联。

不要,寄希望于下一波行情。

就算真的又来一波行情,也是利好那些品质更好的次新房。

学会跟现实妥协,降价才能卖出去。

至于怎么置换操作,先卖出去再说。

对于当前的杭州楼市,小龙虾可以大方向指明几点:

一是,能考虑新房就参加摇号,限价红利不抓白不抓。

二是,跟城市发展一起打开格局和视野,不要揪着老市中心不放,杭州一定是多中心城市格局。

三是,如果买二手房,尽量选择与预算想匹配的次新房。

记住一点,绝大多数房子越老越不值钱,这是一条颠扑不破楼市规律。

当然了,现在的市场行情,面对地产行业密集洗牌,对于购房者而言,买房遇到烂尾或延期交付的风险将势必增加。

过去几年,、烂尾、延期交付频频发生,

其中甚至不乏一些知名开发商,已经把购房者的信用透支完了

对很多杭州购房者来说,和开发商之间已经全无信任可言。

我买你的房子,是因为倒挂多、能赚钱,不代表我信任你。我监督你,是因为不信任你,不信任你会按时交房,不信任你的房子质量

普通购房者买房前一定要着重考量开发商实力,可以重点考虑国企、央企,以及本地稳健风格的实力民营企业。

央企国企,不光更有资金实力,而且有信用背书,往往更加稳健,更为可靠。

或许其中有部分开发商,以往的交付口碑也很一般,但是至少烂尾、这种极端情况不可能出现的。

另外,像滨江、绿城、大家等本土品质房企,也是相对安全的。

信任这种东西,一旦失去,很难重新建立起来

好在,我们所在的城市,是杭州。

以往,面对因为各种原因烂尾的项目,杭州有关部门也总是不遗余力地帮忙解决。

在房产行业制度的透明度,以及对房企的监管力度上,杭州一向是走在全国前列的。

这一点,是毋庸置疑的。

0、2022年越来越像2015年?

很多房产专家说,2015年棚改去库存是年一共棚改了1800套房子,才把全国楼市给拉起来的。

实际上2015年之后的这波房价上涨,是4年时间。

棚改了超过2400万套房子,比原来预定的三年1800万套,整整多了600多万套。

上一次房价能大涨,不是因为什么取消限购、取消限售或者是降息,而是就靠棚改拆迁,硬生生的给人发钱制造出来了大量的刚需购房者,才把全国房价炒高了2、倍。

现在楼市降息力度没有2015年那波大,取消限购的力度也没有2015年那波大,也没有和棚改拆迁一样的政策出来,房价根本没有大涨的可能。

现在楼市降息力度没有2015年那波大,取消限购的力度也没有2015年那波大,也没有和棚改拆迁一样的政策出来,房价根本没有大涨的可能。

其实2015年那波涨价去库存,真是把全国很多人的命运都改写了。

如果说2021年打击了教培,是让那么多的从业人员直接下岗,那么2015年那波的棚改去库存,直接就是凭空的制造出来了上千万个千万富翁。

在2015年之前买房的人,和在那波涨价去库存之后买房的人,只是年的时间,身家有可能一辈子都追不上了。

也正是因为2015年那波涨价去库存所产生的影响太大,导致现在大量刚需心里压力非常大,生怕再来一次涨价去库存,自己就彻底被压在了下面。

而那些在上一波中吃到红利的人,心里也压力也大,他们体验过这种红利,所以他们知道这种红利有多香,他们想要吃下一波红利,但又不知道这个是真的还是假的。

万一是假的,那么他们就要把之前的红利都吐出来,如果是真的,那么他们不吃,别人吃了,那别人不就超过他们了。

2015年那回城市人口新增,需求端还是很旺盛的,当下来看需求端的购买力显然不如2015年了。

从供需角度来看,2015年需求还是很大的,而且2015年的房价比现在要低好多的。

眼下,大幅暴涨的行情是不会有了。

想通过买房实现一夜暴富,估计只有在梦里了。

甚至于,对于国内房价还能大涨50%或者房价大涨翻倍的理论依据,是国人还有存款,国内的居民杠杆率是64%多。

虽然说,已经达到了发达国家的平均线,也超过了德国的杠杆率,但是和日本、美国、韩国等发达国家的杠杆率,还是有20%左右的上涨空间,他们认为居民如果把这20%的杠杆空间再用上,国内房价才算是真正的涨到头了。

对这个看法是这个居民杠杆率,只统计了国内的那些显性杠杆,也就是跟银行或者金融机构借钱的数据,而那些私下的,人和人之间的债务并没有体现。

也就是说,你买房的首付成,银行那边出7成,然后你首付成里面,很有可能这成是和你亲戚朋友借的,不是你自己的钱。

所以实际上,我们国内的杠杆率已经达到了美国、日本的程度了,甚至有可能都达到了韩国一样的程度。

日本、美国等那些发达国家那边杠杆率那么高,你看看他们那边买房都是一成首付,甚至零首付和我们这边不一样的。

一旦居民杠杆再加,就要爆了。

房地产是印钞机,假如房地产一蹶不振,印钞机停摆后会发生什么?

不能不印钞、少印钞,否则社会经济会发生通货紧缩;也不能过度印钞、随意印钞,否则社会经济会发生恶性通货膨胀。

总的来说,印钞分为两大类:有锚印钞和无锚印钞。

有锚印钞不会破坏信用,无锚印钞会失信于世人。

以房地产为锚是有锚印钞,房地产繁荣时,印钞机能够源源不断印钞,社会经济流动性非常充裕,经济增长快速,人人工作稳定,升职快加薪快。

假如房地产一蹶不振,印钞机停摆了,社会经济大概率会发生通货紧缩,社会上流通的货币大降,各行各业会缺钱,甚至发生经营困难,接着就是企业不得不大规模降薪裁员。

04、总结

在我看来,杭州的刚需被逐步抛弃,是一种必然。

首先,限价上涨不可逆。

去年第二批土地,17宗在开拍前终止出让,剩余土地超6成低价成交。 要重振房企拿地信心,上调限价是一种便捷有效的方式。

从去年第三批土地挂牌开始,维持了多年的限价,逐个被打破。

杭州新房限价肉眼可见放松,到今年,首批58宗集中挂牌涉宅地中,超三分之一上调了限价。

此前每年5%的调整幅度已经成为过去式。接下来,按照现在的情况,各板块新房限价随时还可能进一步上涨。 新房限价全面调整,对刚需是个打击。

未来,同样总价预算,刚需只能去更外围的地方新房。

其次,户型确实越做越大,这有两方面原因构成。

一方面,开发商更愿意做大户型。

相同总建筑面积的情况下,户型做大,总户数就减少了,所需车位配比也随之减少,装修成本也相应省下。

这样可以节省建造成本,还间接优化了工期成本。

另一方面,政策规范,户型不得不变大。

建筑新规出台后,新房没办法“赠送面积”。

以前能做的89方三房两卫,现在普遍只能做三房一卫,或者就是扩大面积设计成95㎡,甚至是97㎡。

很无奈,你没做错什么,只是生在了这个时代。

在杭州这座城市,无论摇号是残酷还是温柔,

它留给刚需的机会一直都不多,未来也只会更少。

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上传时间: 2022-04-13 20:15:10
留言与评论(共有 7 条评论)
本站网友 亲爱的英文怎么说
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不信任你会按时交房
本站网友 珠海保利香槟国际
5 minutes ago 发表
刚需被逐步“抛弃”?未来几年
本站网友 芥末日本留学
14 minutes ago 发表
而且2015年的房价比现在要低好多的
本站网友 正虹饲料
29 minutes ago 发表
只有房地产趴在地上
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逐个被打破
本站网友 我老婆不是人
17 minutes ago 发表
不要