供应“井喷”!最期待的楼盘,出现了……

1 10

供应“井喷”!最期待的楼盘,出现了……

供应“井喷”!最期待的楼盘,出现了……

疫情退散,深圳人买房的热情也回来了,最近的新房市场明显在走量,各个项目卖得都不错。

与此同时,昨天深圳住建局为市场“补货”,公布2022年二季度预入市商品房名单,6个项目,套,建面174.95万平方米。

近2万套的供应,很多人慌了,这么多房子怎么买,选择困难症。实则不然,剔除公寓项目,

住宅仅有28个,套

另外考虑到部分楼盘有延迟,不一定能在二季度入市,实际会小于官方预估的数据。当然,最重要的是,大部分楼盘没你想象的那么有价值。

真正值得打新的项目,屈指可数,不超过10个。

二季度的入市名单里,海德园在列,毫无疑问,它是二季度名单里最靓的崽。

提起海德园,对深圳房产略有了解的人都知道,超级网红;去年11月底海德园B区入市,推出181套住宅,

最低入围积分62.2分

,当天全部售罄。

去年底的深圳楼市冷得一塌糊涂,海德园能跑出这样的成绩,实属新房市场一道亮丽风景线。

海德园之所以抢手,离不开背后的三大优势。

1、区位优势:处于

安托山片区

,属于深圳新晋豪宅区,旁边紧挨着香蜜湖;

再者,这个位置处在深圳各大CBD中间,东边是福田CBD、车公庙,西边有深圳湾、科技园、后海等等,称得上真正意义上的“宇宙中心”。

2、学区优势:所在的学区范围

中学是深高南学校,小学是红岭实验小学

,这两所学校在深圳都赫赫有名。

倒挂优势

:一路之隔的万科瑧山府,二手房报价在20万/平左右,2020年的成交价在1718万/平。

而海德园的备案均价12.6万/平(上一批),倒挂45万/平,巨大的价差红利,推高楼盘热度。

此次住建局公示海德园A区将推售

15套

,户型面积未知,但网上传闻先推大户型,89平小户型可能得等下一批。

对于海德园这样的楼盘,不是该不该打,而是买不买得到,以及买不买得起的问题。

预售套数太少,仅15套

;总价也不低,以最小面积89平,均价12.6万/平测算,总价1100万多,如果是大户型,总价更高。

可以说,海德园注定与大多数人无关。

除了福田的海德园,同样千万级别的项目,还可以关注南山的汉园茗院,以及招商仕林臻邸。

汉园茗院,与海德园同属于一家开发商,二季度预售,楼盘位于大学城片区,靠近地铁5号线长岭陂站,一路之隔是京基御景峯,二手房价格在910万/平。

这个楼盘最大的优势是

环境

,以南是塘朗山景观,以北是长岭陂水库,周边无大片城中村,城市环境面貌新。

周边是大学集,南山科技大学、深圳大学西丽校区等,人文资源丰厚。

据资料显示,汉园茗院分为A、B两区,本次预推售A区

418套

,户型平;价格方面,吹风价8字头,可与同片区的汇城茗院比较,该项目去年开盘均价8.47万/平。

8万多的价格,与紧挨的京基御景峯二手房价格相比,

有些许倒挂

,不过总价也要去到千万了。

南山的另一个项目,招商仕林臻邸,位于蛇口片区,项目的综合优势很不错。

1、地铁出行便利,距离2号线海上水湾站步行

500米左右

2、商业方面,紧邻海上世界、汇港购物中心;

、学校是育才一小、

育才中学

,属于南山比较强势的教育资源;

4、户型也不错,

115平户型可改做4房

,实用率高。

价格方面,周边的二手房比较老旧,没有对比性,可参考片区内的新世界临海揽山,去年11月入市,均价11.万/平。

以此作为测算依据,招商仕林臻邸115平户型,总价去到100万左右。

综上所述,海德园、汉园茗院、招商仕林臻邸是我认为比较优质的千万级别的项目,可以重点关注。

按照项目综合打分,可排序为:

海德园>招商仕林臻邸>汉园茗院

以上个项目的总价都相对较高,偏改善需求。二季度入市名单,对于预算有限的刚需,也有不错的选择,比如

宏发万悦山二期、中海学仕里、壹城时尚花园(壹成中心十区)、招商雍和府

宏发万悦山二期,上线二季度,去年一期入市,

创下年度最高入围积分

,72.分,67套房当天即罄。

宏发万悦山为什么这么火,可概括为以下几点:

1、位置好,处于凤凰城片区,光明核心城区;

2、距离6号线光明大街站约800米,凤凰城站约900米;

、周边有光明蓝鲸世界、万达广场、星河COCO City等大型商业;

4、处于深圳实验光明小学,

深圳实验光明初中

学区范围内;

5、户型优势,

89平可做四房两厅两卫

,实用率超高。

6、

新房限价5万/平

,而龙光玖龙台二手房成交价突破8万/平,价差明显。

对于即将入市的二期会在户型上大打折扣,回归房,另外靠近主干道,噪音影响等,想要续写上一期的神话恐怕有难度,但仍然不妨碍它抢手。

二季度入市名单里,龙华有两个楼盘可以关注,尤其是中海学仕里,重点关注。

项目处于红山片区,不远处是红山标杆楼盘金亨利首府,以及深高北校区。

交通上,距离红山站、深圳北站均在700米左右;商业配套,靠近红山6979商业中心;教育资源,

项目处于深高北校区范围内

(以教育局公示为准)。

最大的优势是价格,中海学仕里

限价7.82万/平

,旁边的金亨利首府、汇龙湾报价基本在1215万/平。

真实成交情况,去年4月金亨利首府87平成交价120万,折合单价14万/平,与周边二手房对比下来,项目有45万/平的价差。

不过项目体量较小,

仅465套

;另外地铁、主干道、高铁穿行,届时会受不少噪音的影响。

另外一个楼盘,壹成中心十区,这座超级大盘已经卖了78年,如今将再次上新。

项目的优势是,拥有龙华最大商业综合体,建面约60万平方米,这个体量放在深圳各区比较,都是佼佼者。

地铁规划利好,

22号线油松站和27号线油福站

;以及旧改红利,壹成中心周边大小的旧改项目超过40个,包括中洲、海岸城、保利、德业基等项目。

价格方面,去年5月,壹成中心十一区入市,均价7.6万/平,预计十区售价在7万/平左右。据中介反映,最近壹成中心六区有成交一套75平房户型,总价600万,折合单价8万/平。

另外,刚需还可以关注招商雍和府,楼盘位于

沙井片区

,直线距离万丰海岸城1公里左右,与东关拾悦城隔路相望。

交通上,距离11号线沙井站约600米;商业上,周边有西荟城购物广场。目前的配套算不上丰富,但也不差。

远景规划,

沙井大空港新城

,大型旧改集聚,周边有华润金蚝小镇、海岸城等,待片区面貌改善,价值潜力可期。

价格方面,片区内博林君瑞2020年二手房成交价最高突破8万/平,目前已回调至7字头;招商雍和府,据传预售价5.5万/平,有明显价差。

简而言之,楼盘

本身位置不差,有规划,有倒挂

,是可以关注的。

整体来看二季度项目,既有刚需可选的也有改善能够关注的,以上这7个盘是我个人认为二季度中相对优质的楼盘。

其实好盘并不多,刚需盘尚且还有的选,改善楼盘少,套数则更加稀少。

标签: 无

发表评论 (已有10条评论)

评论列表