城市季报一季度苏州新房市场凸显韧性，月新房供需规模实现双增长

核心观点：2022年一季度苏州新房市场凸显韧性，市场行情较去年四季度显现出一定的好转迹象，环比呈现回升趋势，但受疫情影响成交规模不及去年同期，而从月表现来看，新房成交、供应规模实现双增长；从二手房市场来看，一季度成交量跌破万套，但月成交规模也呈现一定的增长。预计接下来，限售政策的松动将有利于市场信心进一步修复，二季度苏州楼市活跃度将进一步提升。

重点内容：

一季度新房供应、成交规模较去年同期均下滑，但成交量较上年四季度呈现上升态势。由于月去化相对良好，库存量“三连降”。

二手房首季度成交量创近五年成交低位，但月表现量升价涨。从区域来看，姑苏、吴中及园区季度、月度成交量均位列前三。

Part.01

新房市场筑底回升态势明显

（一）首季度新房成交环比回升，月成交规模倍增

2021上半年苏州楼市走出一波火热行情，随着市场辗转步入下半年，信贷环境收紧，市场逐渐衍生观望情绪，成交量连续两季度下滑，2022年初，中央多次强调给予合理住房需求一定支持，各部委亦积极发声释放楼市维稳信号，市场进入修复通道，首季度苏州新房成交量环比轻微回升。

根据诸葛房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度苏州新房成交套，环比上季度增长7.07%，但与去年同期相比仍下滑17.52%，

主要是受元旦、春节双假影响，以及疫情笼罩下2月楼市陷入短暂停摆状态，成交低迷拖累一季度整体成交量。

从月度走势来看，苏州居民房贷利率已下调至近五年新低，加之2月多重因素影响导致部分购房需求延缓至月释放，拉升了月新房成交量，

数据显示，2022年月苏州新房成交7187套，环比大幅上涨128.52%，同比下滑19.12%，

目前江浙沪区域多城疫情尚未消除，但苏州新房市场在疫情中仍保持坚挺，韧性较强。预计接下来，随着苏州限售政策松动，对楼市信心将有一定程度的提升，二季度苏州新房市场交易热度有望改善，成交量亦有望进一步增长。

（二）月新

房价格止涨转跌，环比下跌8.1%

2月疫情影响下苏州新房销售不达预期，房企业绩下滑，月基于资金压力部分开发商促销折扣较大，带动成交价格明显回落。

根据诸葛房数据研究中心监测数据显示，2022年月苏州新房成交均价为元/㎡，环比下跌8.1%，同比下跌9.22%，跌幅较上月扩大2.18个百分点。

（三）月新房供应骤增，库存量“三连降”

自去年下半年以来，苏州新房供应力度持续减弱，供应量呈现逐季度下滑的局面。

根据诸葛房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度新建商品住宅批准上市套数为套，较上季度下滑8.12%，较去年同期下滑16.1%。

从月度来看，月房企推盘热度明显上升，同时部分项目因疫情影响延后取证，导致月供应量骤增，

数据显示，2022年月苏州新建商品住宅批准上市套数为5562套，环比上涨552.8%，同比下滑5.0%。

从库存量来看，由于月新房去化规模略领先于供应，致使部分积压库存被消耗，库存量持续下降，

数据显示，2022年月苏州新房库存量为套，环比下滑1.64%，与去年同期相比仍上涨9.1%，但同比涨幅呈现收窄态势，较上月收窄2.8个百分点。从去化周期来看，月去化周期为9.6个月，与上月持平。

2022年月，

苏州市区有1个商品住宅项目获取预售证，总计864套房源，主要分布在相城及吴江区域。

其中，吴江区的悦欣华庭本月先后两次取证，共计792套房源，是本月取证房源套数最多的项目，其位于吴江区太湖新城板块，户型产品为约1114㎡的三居及四居，自带邻里中心，周边配套相对成熟。供应一直处于较紧缺状态的园区体育公园板块本月也新增一取证项目颐和玲珑花园，该项目由万科操盘，主推约㎡的大面积段产品，契合改善性体的购房需求，入市后或比较抢手。

（四）吴中、吴江二区成交主力地位突出

从苏州区域成交表现来看，

吴中及吴江成交主力地位突出，二者一季度的成交量近占全市成交量的一半份额，其中吴中区仍是成交龙头区域，一季度成交4645套，吴江区以701套的成交量紧随其后，

园区新房供应相对不足，以1164套的成交套数垫底。从成交量来看，除园区外，苏州其他五大区环比上季度成交量均呈上升趋势，姑苏区增长幅度最明显，达80.78%。

从月各区的成交表现来看，吴江、吴中仍成交斐然，分别成交2228套和2181套，各占全市成交量的1.00%和0.5%，相城区以1202套的成交量位列第三，姑苏区成交量处于末位，月仅成交226套，与成交量居首的吴江区相差2002套，区域分化特征显著。

（五）吴中及相城热门板块各占5席，木渎板块季度、月度成交量均居首

从一季度各大板块的成交来看，吴中及相城两区各占据5席，吴江及高新均占据4席，新房供应较紧张的姑苏及园区各上榜1个板块。其中，

吴中区的木渎板块以69套的成交量冠首，

由于该板块内部分热盘如碧桂园伴山澜湾成交表现喜人，推高了板块整体成交量；

吴中区另一板块度假区也荣登热榜，一季度成交594套；浒墅关板块和盛泽镇成交量也均超500套，分别成交591套和507套，位居板块成交套数第三、第四。

结合月的成交表现来看，榜单前三与季度榜单前三位是一致的，仍然是木渎板块、度假区及浒墅关板块，且这三个板块月的成交量均超200套，成交均价分别为2581元/㎡、元/㎡和元/㎡，度假区的成交均价相对较低。另外，运东开发区也以超200套的成交量强势冲进前五，与第三位的浒墅关板块成交量差值仅为15套。

（六）锦麟铂悦府一季度成交量、成交额双双冠首，招商蛇口勇摘季度销冠

根据2022年一季度苏州新房成交套数TOP20项目来看，

锦麟铂悦府以97套的成交套数夺得成交首席，

作为新希望的锦麟系及旭辉的铂悦系的深度融合之作，该项目自入市便收割了市场的部分关注度，而位于园区体育公园板块的地段优势更是为项目增添了光辉，一季度成交价格在9876元/㎡左右；

新城十里锦绣

稍显逊，本月成交25套，

成交均价为9247元/㎡，价格处于全市较低位，对成交有一定的促进作用；

碧桂园伴山澜湾

以255套的成交量跻身第三。

结合月份项目的成交来看，天著项目后来者居上，以175套的成交量领先，项目坐落于园区中新科技城北，占据青剑湖与阳澄湖间的天赋之地，位置较佳，但园区的项目价格也整体居高，天著当前的成交均价为681元/㎡。另外，高铁新城铂悦府、狮子山澜庭及碧桂园伴山澜湾三楼盘也凭借相对不俗的业绩入驻前五，单月成交套数均超80套。

根据2022年一季度苏州成交金额TOP20项目来看，

锦麟铂悦府项目借力于卓越的成交表现和较高的成交单价，销售金额亦是遥遥领先，以20.52亿元的成交额大幅甩开其他项目，园区的另一项目天著紧随其后，一季度成交12.14亿元；相城区的

华侨城龙湖启元以9.18亿元的销售额位居第三，

该项目地处相城区中心板块元和板块，周边配套成熟，轨道交通尤为便利，地块靠近2号线及当前在建的7号线、8号线，未来将实现三轨交汇，同时作为苏州唯一在售的天街住宅，叠加华侨城与龙湖两大房企品牌加持，华侨城龙湖启元自入市便持续热销，且连续多月入驻苏州全市项目TOP5，此次便凭借一股成交热度占据了月份楼盘成交金额榜单的第四位，实现单月成交金额2.61亿元。

从各大房企在苏州市场的表现来看，

TOP18房企一季度销售额超10亿元，招商蛇口是唯一一家销售额突破0亿元的房企，碧桂园和旭辉集团分别以24.95亿元和21.11亿元的成交金额位居第二、第三。

这三家房企首季度业绩抢眼与月份的表现是分不开的，结合月的房企销售排行来看，三家房企在其匠造的热销项目带动下均入驻前五，特别是招商蛇口，月成交金额更是达12.10亿元，值得一提的是，月的房企销冠易主，由江苏建屋集团所占据，单月销售额为14.64亿元。整体来看，像招商蛇口、碧桂园这样的稳健型房企更受市场认可，其融资渠道较宽、资金面充裕，购房者对其信赖度也较高，购房时的顾虑相对较少，业绩表现自是不俗。

Part.02

一季度二手房成交量跌破万套，但月市场成交量升价涨

（一）一季度二手房成交量跌破万套，月成交规模较去年同期缩减超半

与新房市场表现不同的是，苏州首季度二手房成交量延续下滑局面，

根据诸葛房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度苏州二手住宅成交套数为9671套，这是自2017年以来季度成交量首次跌破万套，环比去年四季度下跌11.89%，较去年同期更是下跌45.5%，

由此可见，一季度苏州二手房市场景气度并不高，一方面由于一季度成交夹杂了元旦、春节双假因素，同时疫情带给二手房市场交易的阻力更大，2月份成交量达近五年以来月度成交次低点，拖累了一季度整体成交值；另一方面，月部分开发商推盘节奏恢复新盘供应增加，同时又推出了较大的优惠折扣，对二手房市场形成一定分流，致使月二手房成交仍显乏力，

数据显示，2022年月苏州二手住宅成交套数为60套，虽环比上月大幅增长98%，但这主要是由二月成交基数较低导致，与去年同期成交规模相比下滑幅度达5.02%。

整体来看，当前苏州二手房市场观望态势仍较重，随着限售政策放松，二手房限售由5年缩短至年，有利于促进符合条件的二手房源入市，增加市场供应，进而促进市场交易活跃度提升，预计二季度二手房市场环境将有相对明显的改善，成交量也将有较大幅度的上升。

（二）月市场价格持续上行，环比涨幅表现温和

自2019年苏州进入限售限购时代，价格过快上涨受到制约，近三年二手房市场价格大致呈现稳中有落态势，至2021年7月价格波动逐渐趋于平稳，涨跌幅均控制在1%以内。进入2022年，政策端利好信号频频，部分业主对后市预期提升，价格连续月上行，但涨幅温和。

数据显示，2022年月苏州二手住宅市场均价为2910元/㎡，环比上涨0.48%，涨幅较上月扩大0.4个百分点，同比下跌0.91%。

（三）园区、姑苏及吴中三区季度和月度成交量均占据前三

纵观苏州6区成交表现，

园区、姑苏及吴中三区位于第一梯队，一季度成交量分别为1866套、1857套和1848套，三者差距甚微。

另外，吴江区和高新区分别位于第四、第五，成交套数分别为161套和194套，相城区占据末位，成交量略超1000套。从成交量变化来看，相较于去年末的表现，一季度6大区的成交规模均呈现回落姿态，相城区下滑幅度最大，环比跌幅为17.20%，其次为姑苏区，环比下跌16.54%。但从月各区的成交表现来看，姑苏区的成交量还是比较可观的，单月成交617套，与月的区域成交冠军园区相差75套，而与第二位的吴中区仅相差8套。另外，无论从一季度还是月的成交量来看，园区、姑苏及吴中三区的差距都不大，且均占据着前三之位，而相城区一直是垫底存在，区域二手房成交呈现出一定的分化特征。

（四）涨价房源收窄，市场信心尚未获明显改善

从涨降价房源来看，月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为12.6%，较上月下降.8个百分点。整体来看，受疫情等宏观环境的不确定性影响，以及楼市扶持政策显效具有一定的滞后性，目前市场信心尚未获得明显改善。

Part.0

2022年一季度苏州新房市场凸显韧性，限售放松预计后续市场活跃度提升

根据房地产市场运行情况来看，2022年一季度苏州新房市场表现出一定的韧性，市场行情较去年四季度显现出一定的好转迹象，环比呈现回升趋势，但受疫情影响成交规模不及去年同期，而从月表现来看，新房成交、供应规模实现双增长；从二手房市场来看，一季度成交量跌破万套，但月成交也呈现一定的增长。预计接下来，限售政策的松动将有利于市场信心进一步改善，购房者入市步伐将有所提速，二季度楼市活跃度将有所提升，成交规模有望增长。

结合当前在售及月取证的项目来看，当前苏州市面上的楼盘数量较多，不乏一些品质、地段优势突出的项目，如高新区的狮子山澜庭，地处狮山核心区的优越地段，项目附近有地铁1号线狮子山站、玉山路站两大地铁口，一站地铁即可换乘号线，论商业，周边龙湖天街、绿宝、金鹰等中高端商业一应俱全，配套十分成熟，当然，项目成交价格也不低，当前在4162元/㎡，适合高端改善性客。从接下来入市房源来看，2022年4月预计

将会有约15个左右项目入市，且吴江及相城区的推盘数目仍较多。

结合月的取证项目来看，相城区的启元未来雅庭是一个自带商业的纯新盘，社区内部景观资源丰富，周边配套基本完善，临近苏州第一家王府井，产品面积在㎡区间内，较适合改善性和置换需求体。从性价比来看，吴江区的新城十里锦绣项目成交价格处于全市较低位，当前成交均价为9589元/㎡，对刚需客很是友好。

整体来看，苏州作为一座坐拥千万级人口的城市，市场需求犹存，而当前其楼市政策适度放松，房贷利率更是下调至近五年最低位，购房成本降低，同时房企推盘力度也较大，市面上楼盘较多，购房者可根据自身条件考虑入市。

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