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许骥:“铺王”邓成波的“港式生意经”

2022-05-24 19:18:18
许骥:“铺王”邓成波的“港式生意经” 香港著名“铺王”邓成波的一生,是“富贵险中求”的一生。邓氏家族的故事,不仅是老一代香港创富者的故事,也是华人家族财富传承的缩影,更加是香港这座城市独一无二房地产市场的典型呈现。 财经作家、《钱的第四维》作者许骥在《北大金融评论》上回顾了邓成波的传奇人生。本文即将刊登

许骥:“铺王”邓成波的“港式生意经”

许骥:“铺王”邓成波的“港式生意经”

香港著名“铺王”邓成波的一生,是“富贵险中求”的一生。邓氏家族的故事,不仅是老一代香港创富者的故事,也是华人家族财富传承的缩影,更加是香港这座城市独一无二房地产市场的典型呈现。

财经作家、《钱的第四维》作者许骥在《北大金融评论》上回顾了邓成波的传奇人生。本文即将刊登于《北大金融评论》第11期。

在香港元朗,有栋名叫“筱庐”的历史建筑。“筱庐”远近闻名,皆因它被称作“香港十大鬼屋之首”。“筱庐”于上世纪40年代落成,70年代荒废。而“筱庐”近年进入公众视野,则是源于2016年底,有买家出资600万港元将其购入。买家正是香港著名“铺王”邓成波。他买下“筱庐”的理由,是拟将其改造成养老院。但2021年5月,“筱庐”再传消息,以6500万港元易手。虽然土地性质仍是养老院,但与邓成波再无关系。邓成波于当月离世,他最后一次向世人展示了他的“炒铺”绝技。从白手起家,到家产近千亿,邓成波完美呈现了什么叫“港式生意经”。

从白手起家到千亿家产

邓成波(194-2021)出身贫寒,16岁时成为一名电灯学徒。那时候香港人口不断增加,商业日趋发达,有很多店铺需要做霓虹灯。在做了10年学徒后,邓成波终于在长沙湾开了第一间属于自己的霓虹灯招牌铺。时值上世纪60年代,香港正在成就未来“亚洲四小龙”的飞跃,邓成波的生意也做得风生水起。

70年代,香港政府推出一系列发展计划,在美孚等地大规模开发“新市镇”,土地价格飙升。现在的很多富豪,都是借了那时的东风大量累积财富,邓成波也不例外。邓成波首次尝到地产的甜头,是炒卖西环的楼花,“空手套白狼”赚了第一桶金。

“楼花”即“预售楼”制度,是195年知名港商霍英东的一项金融创新。如今,这种制度已被广泛使用。然而在70年代,投资“楼花”是需要勇气的。无论如何,邓成波的投资成功了。在接下来的日子里,随着1984《中英联合声明》公布,香港的土地供应受限,房价一路高企,屡破纪录,邓成波靠炒卖物业累积了近70亿港元的财富。

不过,没有人的商业之路是一帆风顺的。1997年,邓成波决定将其物业公司上市,却撞上亚洲金融风暴,股市、楼市均大跌。邓成波遂取消上市计划。他赔光了所有身家不说,还负债40亿港元。但香港楼市下滑没有停止。邓成波投资的物业,都是利用杠杆借贷买入,还款压力大,对现金流的考验严峻。从1997年一直延续到200年“非典”,邓成波可谓陷入绝境。他不断亏损变卖手上的物业,以求撑住现金流。

所幸的是,第二任特首曾荫权上台后,开始严格限制土地供应,香港楼市绝处逢生,开始回暖。2004年,邓成波以4亿港元卖出旺角电脑中心,盈利.4亿港元,缓过一口气。然而,邓成波的这个决定实属无奈之举。因为从1991年以6000万港元购入旺角电脑中心开始,每月能从租金中获利280万元,这为他提供了稳定的现金流。

经历过亚洲金融风暴和“非典”洗礼后的邓成波,已接近70高龄。他不甘心得过且过,依旧在物投资机会。2010年,工厦活化政策的推出,令邓成波再度看到商机。所谓“工厦”,即工厂大厦。上世纪六七十年代香港工业发达,在各区都兴建了工厦。但随着80年代制造业转移到内地,大多数工厦空置。为了重新利用,特区政府推出活化政策,把老旧的工厦重新装修改造,成为写字楼。

邓成波四处搜罗工厦,向政府申请活化,然后拆租或出售。据报道,高峰时邓成波持有超过200个商铺、工厦等单位,总值超过70亿港元,是名副其实“铺王”。到去世为止,2021年邓成波以47.5亿美元财富位列《福布斯中国香港富豪榜》第19位。

不甘做“收租佬”,二代冀转型

或许意识到单纯炒卖房地产风险高且比较虚,邓成波在晚年亲自部署家族企业转型。他先后涉猎的行业有酒店、餐饮、公寓、养老、教育等,并选定五子邓耀升接手主要的家族生意。

邓耀升颇有野心,虽然父亲腰缠万贯,但在他眼中一生事业不外乎“收租佬”,他希望家族生意能有所突破。和许多“富二代”的想法相同,邓耀升希望在资本市场一试身手。首先,邓耀升入主了一间上市公司,借父之名令股价大涨0%,不过很快败下阵来,沦为“仙股”。其次,邓耀升还看好养老行业,买下全港三大养老上市公司之一的“松龄护老集团”,准备在内地高端市场大展拳脚。这就是邓成波家族买下“筱庐”的背景。除此之外,邓耀升还和父亲共同创办了“陞域集团”,统筹家族企业的物业。以上三项大手笔的“创业”都发生在2015年。由此可见,这一年是邓成波全力以赴“扶太子上位”的一年。可惜,事情的后续发展并不尽如人意。

2015年,内地游客来港十分畅旺,每年有超过4500万人次。邓耀升认为酒店业会是未来很有前景的行业,遂在2017年、2018年购入大量酒店资产。根据他的规划,借助酒店业陞域集团可于2021年上市。然而,随着2019年香港发生乱,2020年又因疫情“封关”,来港游客锐减,酒店市场一落千丈。尤其“封关”后,酒店几乎没有盈利,邓成波眼见家族企业又陷入亚洲金融风暴时“拆东墙补西墙”的窘境。

2019年,年逾80岁的邓成波再度出山试拯救家族企业。邓耀升以105万港元租来的旺角亚皆老街1号物业,本打算开酒店,被邓成波转租,每月盈利50万港元。2020年,邓耀升斥资亿港元买下旺角酒店,已付订金000万港元,却被邓成波强行叫停,宁可不要订金取消交易。此外,邓耀升的多个养老项目也被邓成波叫停,这也就是邓成波家族易手“筱庐”的背景。不过,邓成波最终在2021年5月去世,享年87岁。从此以往,这个家族再也没有邓成波这位“掌舵人”了。

世上再无邓成波

邓成波去世后,其家族生意未见起,仿佛失去了以前擅长抓住房地产机会的企业基因。2021年6月,邓氏家族以1.2亿港元出售荃湾立坊商场。接手的业主持有4个月后转卖,获利2280万港元,增幅达19%。2022年1月,邓氏家族以4700万港元沽出观塘美德工业大厦底层单位,6年净亏损1000万港元,亏幅达21%。当然也有好的消息,例如邓氏家族卖出荃湾乐悠居商场,就获利2.9亿港元。不过,邓氏家族目前频频传来抛售旗下物业的新闻,估计是因为疫情之下,物业收入锐减,而贷款还款则维持不变,属缓解现金流压力的无奈之举,“龙无首”的邓氏家族前景堪忧。

邓成波的一生,是“富贵险中求”的一生。邓成波的价值观很传统,一生以“高瞻远瞩,刻苦勤俭,审时度势,随机应变”的十六字哲学要求自己。他也曾公开表示,自己赚钱的动力只是要留给儿子们花。据说邓成波在去世前的最后半年里,还在利用自己的人脉、信誉等等四处周转,向银行二次、甚至三次抵押名下物业。这样做,显然是为了帮助儿子渡过难关。

邓氏家族的故事,不仅是老一代香港创富者的故事,也是华人家族财富传承的缩影,更加是香港这座城市独一无二房地产市场的典型呈现。世上没有第二个“波叔”,亟需整顿房地产市场不健康现状的香港,未来也绝无可能创造第二个“波叔”。

本文即将刊登于《北大金融评论》第11期

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上传时间: 2022-04-13 19:37:23
留言与评论(共有 11 条评论)
本站网友 怎样去除雀斑
5 minutes ago 发表
更加是香港这座城市独一无二房地产市场的典型呈现
本站网友 震级
17 minutes ago 发表
获利2280万港元
本站网友 江西地产网
26 minutes ago 发表
70年代荒废
本站网友 红磨坊娱乐网
9 minutes ago 发表
从1997年一直延续到200年“非典”
本站网友 撒加
24 minutes ago 发表
房价一路高企
本站网友 万科红郡
30 minutes ago 发表
准备在内地高端市场大展拳脚
本站网友 克鲁斯
2 minutes ago 发表
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14 minutes ago 发表
对现金流的考验严峻
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3 minutes ago 发表
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20 minutes ago 发表
自己赚钱的动力只是要留给儿子们花