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颠覆你认知的思考:经济不好,房价才会涨!

2022-05-26 12:04:51
颠覆你认知的思考:经济不好,房价才会涨! 关于2022年楼市的个思考 一)今年适合买房吗? 很多朋友问疫情裁员,经济不好,房价还会涨吗? 有时恰恰是经济不好,房价才会涨,你算到了经济不好,但是没有算到国家会货币刺激。任何微观层面的东西,在宏观趋势面前都不值一

颠覆你认知的思考:经济不好,房价才会涨!

颠覆你认知的思考:经济不好,房价才会涨!

关于2022年楼市的个思考

一)今年适合买房吗?

很多朋友问疫情裁员,经济不好,房价还会涨吗?

有时恰恰是经济不好,房价才会涨,你算到了经济不好,但是没有算到国家会货币刺激。任何微观层面的东西,在宏观趋势面前都不值一提。

工资收入影响的是消费和房租,是当下的支出。

投资是由什么决定的?

储蓄和贷款。

也就是哪怕我工作没有赚到钱,但是我能从银行贷到钱也会买房,因为投资是跨期行为,只要预期收益相对明确,人们就会把存款积蓄拿出来同时贷款买资产。

工资影响的是当下,储蓄和贷款影响的是未来,跨期套利。

这么想你就明白了,2019年年底疫情刚过,很多人都认为深圳、广州,上海房价涨不了,因为封城嘛,没有收入,所以房价不涨,其实不是,疫情一过,货币政策刺激出台之后,房价就涨上去了

国外的疫情这么严重,在货币放水之后,房价一样蹭蹭地往上涨,全世界政府尿性都是一样的,再好的政策都没有货币刺激有效。

很多人说“我身边的人收入减少了,支付不了首付,房价不涨”。其实,只是你的层次太低,身边都是普通工薪阶层,他们收入减少了,但是你没有看到即使疫情,依然有一批批财富新贵崛起:

这些年,旅游、餐饮行业的人收入固然减少了,但搞医疗相关行业的人,还有跨境电商、芯片贸易,直播卖货,新能源,矿产能源,国际物流,机器人,网络游戏,无人机的都赚了不少钱。

新的一波购买力正在形成,房价是由一座城市收入金字塔上端的人决定的,只要还有人赚到钱,房价就能涨。

今年国家为了恢复经济,必须给社会注入一股大的强心针,而房地产是唯一的选项。

其实,半年之前我预料到今年政府会暴力救市了(当时的文章被删了),但是目前看来疫情阻断了楼市行情的恢复,不过我再次大胆预测:

今年秋季开全国二十次代表大会(二十大),大会前后为了提振经济,稳定局面,高层会出台各种政策措施,多到可以用眼花缭乱来形容,换句话来讲,中国大面积,多个城市的房价上涨现象,最快也要在下半年出现。

本来如果没有疫情,今年也是一个刺激之年,只不过疫情的打击,让各级政府理直气壮地拿起了房地产这个夜壶,至于“房住不炒”早就不提了。

国家要做什么事情,一定会提前利用媒体将其“合理化”。

近期不同渠道频频释放着种种信息,就是要让全社会形成一个共识:国家出手救市是及时、合理的,是为大家好的。

所以:

调控楼市是正确的

刺激楼市也是正确的

中国没有一成不变的事情,计划生育曾经是国策都改了,还有什么不能改?形势比人强。

政策本身也是有周期的,所以“XX不炒”只是阶段性正确的事情。如何理解“阶段性正确”这个问题呢?就是一个政策,你认识它,主要是根据近期收集到的信息做出判断的,而这种判断会随着形势的变化发生偏差,甚至最终出现相反的情况。

今年不买房,五年白忙。

二)货币放水只会越来越厉害

通货膨胀从来没有停止,所有人都低估了印钞机的威力:

1990年,我国GDP为1.87万亿,M2为1.5万亿,M2/GDP比值为0.82;

2000年,我国GDP为9.92万亿,M2为1.46万亿,M2/GDP比值为1.6;

2010年,我国GDP为40.15万亿,M2为72.59万亿,M2/GDP比值为1.81;

2019年,我国GDP为99.09万亿,M2为198.65万亿,M2/GDP比值为2.00;

2020年,我国GDP为101.60万亿,M2为218.68万亿,M2/GDP比值为2.15。

其实美国布雷顿森林体系瓦解之后,美元与黄金脱钩,全世界的货币都进入了竞相贬值的时代。

货币贬值是必然的,只是速度快慢的差别。古往今来,世界上没有一种纸币是可以保值的,增值就更不可能。

理论上讲各国政府可以随意印钞,通货膨胀无上限,毕竟政策制定者是各国中央政府。目前来看,这个问题根本无法解决,对抗通胀,保卫个人财富,刻不容缓。

我们大陆的土地招拍挂制度来源于香港,一起看看他们当年的房价是怎样涨起来的。霍英东是战后香港很早就崛起的富豪,何鸿燊竞拍牌的时候,虽然名声很响,但此时霍英东的资产大概是他的十倍,是此时李嘉诚的20倍。

1954年何鸿燊身价200来万,李嘉诚4万元就可以开一间塑胶厂,现在呢?没有一百亿都不算富豪,开间厂至少要4000万!可见战后香港的通货膨胀多么厉害!中国大陆的通货膨胀以后也会如此,很多人都低估了印钞机的疯狂。

只要你知道另一个时空的历史,你就能想明白当下我们处于什么周期。

中国目前的利率是4.5%左右,全社会都处于资产负债表的扩张周期,什么意思呢?就是大家都在借债买资产,不断积累财富。

什么时候这种情况才会停下来?当全社会的利率低无可低,再也刺激不动的时候,全社会资产负债表就会收缩了。换句话来讲,就是利率1.5%,甚至零利率也没用了,大家贷款出来都赚不到钱,再多的货币也很难推高资产价格了。大概0年后,我们国家会进入那种状态。

说回经济变差,1984年香港经济够差了,再加上中英谈判,共产党要收回香港,土地可能会被收走,导致地产低迷,李兆基在当年拿下一块地,然后联合几个大佬一起开发,到了199年,李兆基在这块地的投资回报是1000倍!

对于我们个人而言,人生有多少次这样的机会,中国改革开放几十年,有多少次经济变差的?

如果变差了,恰好是抄底的机会,疫情十几年一遇,今年你准备好资金买房了吗?每逢中国大难之后,政府都会进行信贷刺激,无论200,2008,2012,2015都是如此,平时房价不涨的,中国有难了,房价才会涨,这恰恰说明房价受收入的影响远不如信贷刺激大。

三)城市与人口迁移

关于城市建设,下面我们来设想一种情况,如果你是一个8000万人口省份的一把手,让你从无到有建设一个省,完全没有任何历史包袱,全省城市规划从0开始。

按照今时今日的科技水平,最有效率的建设方式是什么?

1、集中最优的资源建设省会城市

2、将尽量多的人口安排在省会及周边居住

、省会核心区域发展服务业,周边区域发展制造业

4、省内农田区域建设农场,少量人员投入农业

5、不断提升交通网络,将农业资源运入省会

在这个模式下,大部分小县城的价值会大幅削减,因为政府只有集中建设才能发挥效率、分散就是浪费。

这样我们可以直接迈入城市化发展的终点形态,与韩国,日本,英国,法国等发达国家的现状一样。

整个模式,就像一个巨大无比的树叶,通过交通网络将零散的农田连接起来,输送到支线,干线,集中运往省会超级都市,进行下一步处理。

这个过程中不需要小城市,小城镇充当贸易中转站。

小城市和小城镇存在的历史意义,就是在交通不发达的农业时代,承担贸易中转的任务,例如我们都熟悉关云长千里走单骑的故事。许昌到新野,航空距离250KM,仅需1小时。可关羽走来,就是一千里路,好几个月的时间,带的猪肉脯早坏了,所以路程上才会有很多驿站,小村庄城镇。

但是,

今天的交通工具,完全改变了一切。

如果从"省内"任何一个地方,到达省会,都可以控制在~5个小时,则在原地进行初加工,把所有的初级产品,统统运输到省会,再进行"深加工",才是效率最高的办法。

中转站是不需要的。

所以,我们展望未来:

一片农田,可能仅剩下一个农庄,几个初级食品加工厂。一座矿山,剩下洗煤厂,一矿工。把所有的"产出",统统送到省,在省会再进行复杂的,大规模制造、交易、消费。

放眼全球,许多发达国家已经进入的这样的模式,相信中国城市化的终极形态也是这样。超级城市的诞生是客观规律,不是人力可以阻挡的,不要以为社会主义国家就可以例外,否则我们今天不会有深圳、北京、重庆这些特大城市。

——————

这个时候,我们就不得不思考一个问题:

未来,中国有哪些城市可以留下来?

按照我们的逻辑,超级城市应该具备三个要素:

1、优秀的交通网络,短期内能保障人员和物资的移动能力

2、相当大的面积,能容纳非常多的人口,同时具备城市自供自给发展的可能性。

、经济总量大,具有抗击打能力和广阔的战略纵深

于是我们得出一个结论,超级特大城市的房价才有潜力。毫无疑问,北上广深、重庆,这五个城市一定会胜出,这些是人口约2000万,甚至重庆是200万的城市。

可能有朋友会说,重庆供应大,是不是以后涨幅不好?

其实杭州的二手挂牌量比重庆还多。

杭州多少人?1100万

重庆多少人?200万

相比来讲,重庆的房子并不算多的,大部分供应都在下面的郊县,而且重庆很多房子都是老旧住宅,地势平坦的优质新房还是很缺的。房子多少,不能看总量,要看供应结构,重庆满足下面4个条件的房子有多少套?

1、不能是老破大,楼龄5年以内

2、地势平坦,交通方便

、采光通风好

4、位于潜力地段

好房子少之又少,重庆有70%的房子是老旧住宅,这些基本不怎么涨,正是因为这个原因,拉低了整体平均价,也看似重庆不怎么涨,其实优质新房,涨得改善很厉害的。

再举一个广州的例子就知道了

劣质地段:成交了60套房子,房价从2万跌到1.5万

优质地段:成交了10套房子,房价从7万涨到10万

请问广州的平均房价涨了还是跌了?

答案是跌了。

广州2021年这一轮行情就是这样,真正涨的是天河、黄埔,海珠东,至于其他白云、荔湾,花都,番禺几个区,除了少数楼盘,大部分价格都没怎么动。

对于我们来讲,重庆也是如此,不能看整体平均价,更不能看总供应量,应该深入微观层面去分析,寻到确定性的机会就下手。

今年我非常建议买重庆,房价不高,首付三十万就可以了,并且政策宽松,容易贷款,人口有000万,不限购,只要稍微刺激一下,房价就涨上去了。

时间窗口不会太长,马上买入

年底就会见到利润!

· ED ·

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上传时间: 2022-04-13 19:35:26
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